路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区博多駅前2-172外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
価格時点	2023 年
駅名	博多駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 1,104万2,040 円
1平米当たり	1平米 334万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1589 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,491万60 円 1平米 451万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1589 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,491万60 円／坪 1平米 451万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ４／１１時点の近隣オフィスの空室率は５％弱で、前年同月とほぼ同水準。募集賃料は頭打ち感が出ている。しかし、近隣地域はＲ５．３開業予定の櫛田神社前駅に近く、一層の発展が見込まれる。取引価格帯は数十億円以上。Ｊ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４．１～４．３％。一般投資家が購入する築浅小規模ビルは４％以下。 (2) 同一需給圏は福岡市中央区、博多区の準高度商業地である。主たる需要者は、投資用不動産の開発を企図するデベロッパーや事業会社が中心になるものと考えられる。投資家等の福岡市の中心商業地での投資意欲は旺盛で、大型オフィスの入札案件では高値落札となる等、取引利回りの低下が顕著である。取引価格は、立地、用途、規模等、各不動産の個別性によって大きく異なり、中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は近隣地域に近接する事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が左右されるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。また、大規模地になると入札により高値落札されやすい市況が続いている。以上、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、福岡市中央区、博多区の中心商業地の取引事例から試算しており、市場の実態を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、その試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	博多駅　西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	480.6 坪 (1589 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	ホテル兼店舗、駐車場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	14F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通称はかた駅前通り
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)はかた駅前通り沿いで、博多駅からキャナルシティへ向かう途中に所在し、顧客回遊性が高い。希少性の高い立地で、大規模地は環境配慮型最新スペックオフィスの適地である。地価は依然として上昇傾向を維持。 (2)令和５年３月に七隈線の新駅が近隣に開業予定である。また七隈線はさらなる延伸計画もあり、地域の浮揚期待から投資需要は底堅く、地価は伸び率は緩やかになるものの上昇基調にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,504万2,300 円 1平米 455万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,504万2,300 円 1平米 455万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,504万2,300円 1平米 455万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 1,434万8,040円 1平米 434万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,504万2,300円 1平米 455万円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 1,434万8,040円 1平米 434万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利、円安の影響で海外の投資資金の流入が増加し、地価上昇を牽引している。 (2)オフィスの空室率はやや高止まりしているが、投資家のオフィス取得意欲は強く、大型入札案件では高値取引も見られる。地価は上昇傾向で推移。
地域要因
(1)地下鉄七隈線の櫛田神社前駅と博多駅がＲ５．３に開業予定。さらに博多駅から福岡空港までの延伸が検討されている。 (2)令和５年３月に七隈線の新駅が近隣に開業予定である。従前より繁華性の高い商業地でオフィス適地であるが、地域の更なる浮揚が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	340万3,170 円／平米 1,125万880 円／坪
推定価格 平米 坪	340万3,170 円／平米 1,125万880 円／坪
標準価格 平米 坪	451万3,488 円／平米 1,492万1,591 円／坪
査定価格 平米 坪	474万 円／平米 1,567万440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	291万3,505 円／平米 963万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	291万9,344 円／平米 965万1,351 円／坪
標準価格 平米 坪	431万2,177 円／平米 1,425万6,057 円／坪
査定価格 平米 坪	453万 円／平米 1,497万6,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央４ＣＤＨ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	373万7,833 円／平米 1,235万7,276 円／坪
推定価格 平米 坪	394万7,152 円／平米 1,304万9,285 円／坪
標準価格 平米 坪	432万8,018 円／平米 1,430万8,428 円／坪
査定価格 平米 坪	454万 円／平米 1,500万9,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	302万4,840 円／平米 1,000万121 円／坪
推定価格 平米 坪	302万4,840 円／平米 1,000万121 円／坪
標準価格 平米 坪	461万8,076 円／平米 1,526万7,359 円／坪
査定価格 平米 坪	485万 円／平米 1,603万4,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情