路線価 (2023) 福岡県福岡市博多区店屋町243外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市博多区福岡県福岡市博多区店屋町２４３番外
価格時点	2023 年
駅名	呉服町駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 654万5,880 円
1平米当たり	1平米 198万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	20億7,000万 円 (744 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 919万680 円 1平米 278万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	20億8,000万 円 (744 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 925万6,800 円／坪 1平米 280万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域で、需要者の中心はオフィスや投資用不動産の開発を目的とする地場大手や中央資本等である。令和４年１０月の地区のオフィス空室率が５．２３％（前年同期は５．９％）で、コロナ禍の撤退、減床の動きは一巡し、空室率はやや低下している。ただ今後の都心部の大型供給による需給関係への影響が懸念される。取引価格の水準は、用途・形状・規模等如何の個別性に起因して大きく異なる。 (2) 同一需給圏は福岡市都心部の商業地域。需要者は、資金力のある地場法人や中央資本ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等。Ｒ４／１１時点の近隣オフィスの空室率は５％弱で、前年同月比で約１ポイント改善した。しかし、中小ビルの中には依然としてリーシングで苦戦中の物件もみられる。一方、売買市場では、明治通り沿いで希少性高く、土地需要は強い。取引価格帯は、土地で数億円以上。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４．０～４．２％。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は最有効使用が類似する市内の高価格帯の商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は近時の投資用不動産取引において重視すべき価格であるが、コロナ禍の円安や、金融緩和の一部修正など不透明な中での想定を含む点で規範性がやや劣る。よって、近時の需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は近隣地域と類似のオフィス街に所在する事例を重視して試算した。収益価格は高層店舗事務所ビルを想定して試算した。建築費や利回りによって価格が流動的になるが、投資採算性が重視される近隣地域では価格の指標となる。依然として売主優位である市況を踏まえ、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	呉服町駅　南西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	225 坪 (744 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市博多区福岡県福岡市博多区店屋町２４３番外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	「呉服町」駅至近、通称「明治通り」沿いのオフィス街。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	581 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)賃貸オフィス市場としては天神・博多駅地区のサブマーケットの位置付けにあるが、近年オフィスビル建築が活発である。現在も至近距離で「綱場プロジェクト」が進捗中で、地価も上昇傾向を維持している。 (2)呉服町駅至近の幹線沿いにビルが建ち並ぶ。綱場町・店屋町の令和３年の建築確認は３棟（いずれもオフィス）あったが、令和４年は無し。地価は上昇傾向を維持。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 925万6,800 円 1平米 280万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 942万2,100 円 1平米 285万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 925万6,800円 1平米 280万円
前年から次年への変動率 12.6 ％
2022年	1坪 816万5,820円 1平米 247万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 942万2,100円 1平米 285万円
前年から次年への変動率 13.4 ％
2019年	1坪 816万5,820円 1平米 247万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和政策等による豊富な投資マネ－が地価上昇をもたらしてきたが、日銀の緩和修正による金利上昇の影響が注視される。 (2)低金利、円安の影響で海外の投資資金の流入が増加し、地価上昇を牽引している。
地域要因
(1)近年オフィスビルの建替えが相次いでおり、至近地区では「綱場プロジェクト」による大規模オフィスビルが建築中である。 (2)標準地の道路を挟んで北側で、生命保険会社が大規模オフィスビルを建築中で、令和５年２月竣工予定（敷地２８５９㎡、延２１８５０㎡）。
個別的要因	(1)ない。 (2)なし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区店屋町２４３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万4,101 円／平米 569万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	180万8,582 円／平米 597万9,172 円／坪
標準価格 平米 坪	278万2,434 円／平米 919万8,727 円／坪
査定価格 平米 坪	278万 円／平米 919万680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区店屋町２４３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万6,353 円／平米 550万8,963 円／坪
推定価格 平米 坪	181万4,435 円／平米 599万8,522 円／坪
標準価格 平米 坪	239万3,714 円／平米 791万3,618 円／坪
査定価格 平米 坪	239万 円／平米 790万1,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区店屋町２４３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	173万433 円／平米 572万811 円／坪
推定価格 平米 坪	186万2,445 円／平米 615万7,243 円／坪
標準価格 平米 坪	304万8,191 円／平米 1,007万7,319 円／坪
査定価格 平米 坪	304万 円／平米 1,005万240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	35.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市博多区店屋町２４３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万1,000 円／平米 549万1,266 円／坪
推定価格 平米 坪	201万2,627 円／平米 665万3,745 円／坪
標準価格 平米 坪	299万4,981 円／平米 990万1,407 円／坪
査定価格 平米 坪	299万 円／平米 988万4,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情