路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区大名2-177 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区大名２丁目１７７番
価格時点	2023 年
駅名	赤坂駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 988万4,940 円
1平米当たり	1平米 299万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (642 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,375万2,960 円 1平米 416万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (642 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,378万6,020 円／坪 1平米 417万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福岡市の都心部及びその周辺に位置する商業集積度が高い商業地域。典型的な需要者は、オフィスビル等の商業ビルを建設する目的で用地を取得する不動産会社、機関投資家が出資する不動産ファンド等である。大名地区は天神地区を補完する商業エリアであり、市場参加者は不動産の収益性に着目した取引を行う。市場に供給される物件は少ないが、まとまった更地であれば２０億円～７０億円程度の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、中央区、博多区における中心商業地及びその周辺で、事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心はオフィス用地の取得を目的とした不動産会社、投資家等が中心となる。オフィスの空室率はやや高い水準が続くが、オフィス開発を目的とした売買需要は根強い。ただし賃料水準からみた当地域の地価水準には割安感が無くなってきており、上昇率は鈍化しつつある。取引価格は、立地、用途、規模により異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の適用に際し、都心部に位置する取引事例を採用しており実際の不動産市場を反映した試算価格が査定された。また、収益還元法は、最有効使用の店舗兼事務所ビルを想定したが、試算の過程において賃料等の想定要因を含む点が指摘される。従って、本件では、実際の取引事例に基づき査定された比準価格が説得力を有するものとしてこれを中心とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、福岡市中央区の中心商業地の取引事例のうち赤坂、天神及びその周辺の取引事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	赤坂駅　東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	194.2 坪 (642 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	590 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区大名２丁目１７７番
標準地の範囲
東	110 m
西	10 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	32 m
面積	580 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	590 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、明治通り沿いの商業地域である。周辺では高級ホテルを核とした福岡大名ガーデンシティが２０２３年に開業予定であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)大名小学校跡地の複合商業施設が間もなく開業予定であり、地域の繁華性の更なる向上が期待される。投資家のオフィス取得意欲は根強いことから、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,398万4,380 円 1平米 423万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,385万2,140 円 1平米 419万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,398万4,380円 1平米 423万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 1,299万2,580円 1平米 393万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,385万2,140円 1平米 419万円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 1,299万2,580円 1平米 393万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響により経済は停滞しているが、天神ビッグバンや金融緩和政策等により中央区には投資マネーが流入している。 (2)オフィスの空室率はやや高止まりしているが、投資家のオフィス取得意欲は強く、大型入札案件では高値取引も見られる。地価は上昇傾向で推移。
地域要因
(1)近隣地域の隣接地域において、天神ビッグバンを活用した「福岡大名ガーデンシティ」が２０２３年に開業予定である。 (2)大名小学校跡地において建築中の複合商業施設が間もなく開業予定である。当該施設の開業により地域の繁華性の更なる向上期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡博多４Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区大名２丁目１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	407万2,107 円／平米 1,346万2,386 円／坪
推定価格 平米 坪	471万8,473 円／平米 1,559万9,272 円／坪
標準価格 平米 坪	416万4,583 円／平米 1,376万8,111 円／坪
査定価格 平米 坪	437万 円／平米 1,444万7,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	26.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	15 m
側道方位2	南西
側道幅員2	7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央４ＣＤＨ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区大名２丁目１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	373万7,833 円／平米 1,235万7,276 円／坪
推定価格 平米 坪	394万7,152 円／平米 1,304万9,285 円／坪
標準価格 平米 坪	403万1,820 円／平米 1,332万9,197 円／坪
査定価格 平米 坪	423万 円／平米 1,398万4,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区大名２丁目１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	340万3,170 円／平米 1,125万880 円／坪
推定価格 平米 坪	340万3,170 円／平米 1,125万880 円／坪
標準価格 平米 坪	398万4,977 円／平米 1,317万4,334 円／坪
査定価格 平米 坪	418万 円／平米 1,381万9,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市中央区大名２丁目１７７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	291万3,505 円／平米 963万2,048 円／坪
推定価格 平米 坪	291万9,344 円／平米 965万1,351 円／坪
標準価格 平米 坪	330万9,914 円／平米 1,094万2,576 円／坪
査定価格 平米 坪	348万 円／平米 1,150万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情