路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区舞鶴1-105-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
価格時点	2023 年
駅名	天神駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 228万1,140 円
1平米当たり	1平米 69万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億5,900万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 327万2,940 円 1平米 99万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3億5,400万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 322万44 円／坪 1平米 97万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区都心部の商業地域。資金力のある地場法人や私募ファンド、Ｊ－ＲＥＩＴ等による投資物件需要が主だが、自社ビル用地需要もある。Ｒ４／１１時点の天神エリアのオフィス空室率は４．２％で、前年同月比で０．２ポイント上昇した。取引価格帯は、マンション素地で容積率１００％当たり坪８０万円超。収益物件は数億～数十億円。近隣のＪ－ＲＥＩＴ保有物件の期末鑑定キャップレートは４．０～４．２％。 (2) 同一需給圏は、天神・博多駅を中心とした、事務所兼共同住宅が見込まれるエリアである。主たる需要者は収益獲得を目的とする不動産業者・不動産投資家及び事業所の開設を企図する企業が中心となる。開発適地は価格が上昇傾向にあるものと思料され、利回りは依然として低い水準にある。取引価格の水準は、用途・形状・規模等により異なるため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は資料の信頼性が高い事例を重視して試算し、説明力が高い。収益価格は事務所兼共同住宅を想定して試算した。建築費や利回り次第で価格が流動的であるが、投資採算性が重視されるエリアでは価格の指標となる。オフィスや賃貸マンションへの投資需要は未だ強いことを踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例を採用し、適切に試算されており、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したものであるが、各種想定項目が多く、手法の信頼性としては相対的に低い。従って、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	天神駅　北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	事務所ビル、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
標準地の範囲
東	20 m
西	100 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)那の津通り背後に高層の事務所ビル、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域。少ない空地も高層化が進んでいる。都心近接の優位性により、土地需要強く、地価は上昇傾向が持続している。 (2)近隣地域は天神駅の北西方に位置する商業地域である。当該地域は天神地区等の都心部へのアクセスが良好であるため単身向けのマンション需要が旺盛であり、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 328万9,470 円 1平米 99万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 15.1 ％
2022年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 328万9,470円 1平米 99万5,000円
前年から次年への変動率 13.3 ％
2019年	1坪 284万3,160円 1平米 86万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地下鉄「天神南」駅から「博多」駅までの１．４ｋｍの延伸工事中で、令和５年２月に開業予定。 (2)中央区の人口・世帯数は増加傾向である。新型コロナウイルス感染症や原材料価格の上昇等の不安要素はあるものの、土地取得需要は依然堅調である。
地域要因
(1)令和４年１月以降の舞鶴１丁目エリアの建築確認は１棟（店舗付き共同住宅）。 (2)天神地域の北西方に位置する商業地域である。都心への接近性に優れているため、単身向けの賃貸需要は強く、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万7,988 円／平米 320万168 円／坪
推定価格 平米 坪	106万2,851 円／平米 351万3,785 円／坪
標準価格 平米 坪	104万5,085 円／平米 345万5,051 円／坪
査定価格 平米 坪	105万 円／平米 347万1,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	101万6,388 円／平米 336万179 円／坪
推定価格 平米 坪	110万7,863 円／平米 366万2,595 円／坪
標準価格 平米 坪	102万7,702 円／平米 339万7,583 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万8,945 円／平米 283万9,672 円／坪
推定価格 平米 坪	101万3,555 円／平米 335万813 円／坪
標準価格 平米 坪	102万5,865 円／平米 339万1,510 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区舞鶴１丁目１０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
推定価格 平米 坪	113万2,365 円／平米 374万3,599 円／坪
標準価格 平米 坪	99万9,440 円／平米 330万4,149 円／坪
査定価格 平米 坪	99万9,000 円／平米 330万2,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	496 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	10.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情