路線価 (2023) 福岡県福岡市中央区長浜1-36 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市中央区福岡県福岡市中央区長浜１丁目３６番
価格時点	2023 年
駅名	天神駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	11億8,000万 円 (871 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2023年01月04日
鑑定評価額 総額	11億9,000万 円 (871 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 452万9,220 円／坪 1平米 137万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね中央区及び博多区の都心部に近い商業地域である。主な需要者は、Ｊリート等の不動産投資ファンド、機関投資家、一般企業のほか、マンション等の開発業者も考えられる。特に、天神駅から徒歩圏内で多様な用途が見込まれることから需要は高く、不動産取引も活発化している。需要の中心となる土地の総額は、用途や規模等により開差があることから把握が困難であるが、坪単価で４５０万円前後である。 (2) 同一需給圏は、中央区、博多区における高度商業地の周辺商業地である。需要者の中心はオフィス用地の取得を目的とした不動産会社が中心となるが、賃貸共同住宅の建築を企図するデベロッパーも需要者となり得る。オフィスの空室率はやや高い水準が続くが、オフィス開発を目的とした売買需要は根強く、投資採算性の観点から相対的に割安感のある周辺部での取得を検討する動きが見られる。取引の中心となる価格帯は、立地、用途、規模によって異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 採用した取引事例は同一需給圏内で価格牽連性が高く実勢を反映しており、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は費用項目及び利回り等各種想定要素が含まれるが、賃貸市場を反映した価格で一定の指標を示している。また、近隣地域は収益性を基礎に取引決定される地域であるため考慮すべきである。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は隣接区を含め、類似性の高い商業地に存する取引事例を中心に試算しており、市場の実態を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象不動産に係る需要者が収益性、投資採算性を重視して取引を行うことを反映しているが、その試算の過程においては想定項目が多数介在することからやや規範性に劣ると判断した。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	天神駅　北西方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	263.5 坪 (871 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層事務所ビル、営業所等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	493 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市中央区福岡県福岡市中央区長浜１丁目３６番
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	32 m
面積	860 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通称「那の津通り」沿いの商業地域
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)天神中心部に近く店舗・事務所ビルが多い地域で、今後も現状を維持するものと予測する。当地域は立地的にも用途の多様性の面からも需要は根強く、地価はしばらく上昇基調で推移するものと予測する。 (2)オフィス立地としてはやや利便性に劣る地域であるが、投資家のオフィス取得意欲は根強く、賃料水準からみた当地域の地価水準には割安感が残ることから、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 469万4,520 円 1平米 142万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 462万8,400 円 1平米 140万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 469万4,520円 1平米 142万円
前年から次年への変動率 15.3 ％
2022年	1坪 390万1,080円 1平米 118万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
前年から次年への変動率 16.1 ％
2019年	1坪 390万1,080円 1平米 118万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気は生産活動及び個人消費いずれも持ち直しており、全体として緩やかな回復基調にある。 (2)オフィスの空室率はやや高止まりしているが、投資家のオフィス取得意欲は強く、大型入札案件では高値取引も見られる。地価は上昇傾向で推移。
地域要因
(1)天神中心部から徒歩圏内で用途の多様性が極めて高く、リートやファンド等投資意欲も根強いことから、地価は引き続き上昇傾向にある。 (2)天神エリアから徒歩圏内にあり、オフィス、マンション共に開発需要がある。建築費の高騰等から、地価に割安感の残る当地域へ需要が向かっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区長浜１丁目３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
推定価格 平米 坪	113万2,365 円／平米 374万3,599 円／坪
標準価格 平米 坪	131万608 円／平米 433万2,870 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	496 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	10.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区長浜１丁目３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	172万4,101 円／平米 569万9,878 円／坪
推定価格 平米 坪	180万8,582 円／平米 597万9,172 円／坪
標準価格 平米 坪	136万4,968 円／平米 451万2,584 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区長浜１丁目３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	166万6,353 円／平米 550万8,963 円／坪
推定価格 平米 坪	181万4,435 円／平米 599万8,522 円／坪
標準価格 平米 坪	126万8,836 円／平米 419万4,772 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡中央５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市中央区
地域	福岡県福岡市中央区長浜１丁目３６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	173万433 円／平米 572万811 円／坪
推定価格 平米 坪	186万2,445 円／平米 615万7,243 円／坪
標準価格 平米 坪	142万1,714 円／平米 470万186 円／坪
査定価格 平米 坪	149万 円／平米 492万5,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	35.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情