路線価 (2023) 福岡県福岡市南区大橋3-385-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区大橋３丁目３８５番１１
価格時点	2023 年
駅名	大橋駅 から 830m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	3,540万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,570万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 70万7,484 円／坪 1平米 21万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西鉄「大橋」駅を中心とする、交通利便性の良好な住宅地域である。需要者の中心は福岡都心部への通勤者であるが、一定規模以上の画地では、投資用不動産等の建築を目的とする不動産業者なども想定される。当圏内で特に、接道条件や画地規模等により土地利用効率が高い物件は需要が競合し、市場における地価を牽引している状況にある。なお、需要の中心となる価格帯は、新築戸建で総額４．５～６千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線「大橋」駅を中心とする交通利便性の良好な住宅地域である。需要者の中心は福岡都心部への通勤者であるほか、アパート等の収益物件を企画する不動産業者や不動産投資家が想定される。これまでのところコロナ禍の市場への影響は、そこまで顕著にあらわれておらず、地価水準は強含みで推移している。なお、需要の中心となる新築戸建の価格帯は、総額で５０～７０百万円が中心であるが、８０～９０百万の取引も見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅への接近性が良好で、居住環境も普通であることから賃貸用マンション・アパ－トのほか、戸建住宅も立地している。比準価格は類似性の高い取引事例を採用した価格で市場の実態を反映している。収益価格は想定要素を多く含み、それらを保守的に判断した結果、比準価格と比較して低位に試算されたと判断される。本件ではより市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 試算価格として比準価格と収益価格が求められた。比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から、特に対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用して試算しており、規範性が高い。一方、収益価格は、試算過程において想定要素が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大橋駅　南東方
距離	830 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、中低層共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区大橋３丁目３８５番１１
標準地の範囲
東	150 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	14 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特急停車駅である大橋駅徒歩圏内の住宅地域であり、交通利便性が優れることから安定した住宅地需要が認められる。今後しばらくは地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅及び中低層共同住宅が混在する住宅地域である。最寄駅・利便施設等の接近性に優れているため、地価水準は今後も上昇基調で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2019年	1坪 65万7,894円 1平米 19万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の人口は上昇率は緩和したものの、依然として上昇傾向が続いており、かつ高齢化率も比較的低く、引き続き地価は上昇傾向にある。 (2)低金利と金融機関の積極的な融資姿勢の継続により、不動産開発業者の用地取得、住宅地の需要は好調であり、利便性の高いエリアでの過熱感は高い。
地域要因
(1)大橋駅から徒歩圏内の利便性に優れた住宅地域で、住宅地需要は堅調であり、供給不足による品薄感等も認められ、地価の上昇傾向が続いている。 (2)大橋駅から徒歩圏内で、利便性に優れた立地条件を有し、競争力は高い。周辺地域も含めて不動産取引は底堅く、地価水準は強含みで推移。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋３丁目３８５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,332 円／平米 60万9,402 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,288 円／平米 67万8,682 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,478 円／平米 69万2,534 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋３丁目３８５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万6,953 円／平米 78万3,367 円／坪
推定価格 平米 坪	23万6,953 円／平米 78万3,367 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,700 円／平米 73万6,246 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋３丁目３８５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,576 円／平米 69万2,858 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,725 円／平米 75万2,859 円／坪
標準価格 平米 坪	21万4,027 円／平米 70万7,573 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋３丁目３８５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,581 円／平米 68万2,957 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,681 円／平米 77万2,549 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,324 円／平米 75万8,145 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大橋３丁目３８５番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,145 円／平米 71万1,269 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,074 円／平米 77万7,155 円／坪
標準価格 平米 坪	21万6,259 円／平米 71万4,952 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情