路線価 (2023) 福岡県福岡市南区老司3-667-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７
価格時点	2023 年
駅名	大橋駅 から 3600m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万5,969 円 1平米 8万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,110万 円 (246 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万3,324 円／坪 1平米 8万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、南区の南部及び隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部等へ通勤するエンドユーザーである個人が主である。住宅取得需要は、依然として堅調で、ミニ開発等の分譲住宅供給もあり、住宅地の価格は上昇傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、２３０㎡程度で２千万円前後、ミニ開発の分譲住宅では、区画が小さくなり、総額で３千万円超の水準である。 (2) 同一需給圏は、南区南部及び那珂川市北西部の住宅地域一帯である。主たる需要者は、福岡市中心部に通勤する給与所得者である。低金利政策による需要拡大に伴い、郊外部については割安感から区内中心部における住宅地の価格上昇が波及してきた。コロナ禍以降の市場の様子見姿勢も解消され、取引は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地約２５０㎡で２０００万円～２３００万円程度で、新築戸建で総額３２００万円～３７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的であるため賃貸市場が未成熟で収益価格は試算できなかった。比準価格は、市場で成立した事例の中から対象標準地と類似性の高い事例を中心に採用して適切に補修正を行って試算しており、規範性が高い。よって、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	大橋駅　南西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	74.4 坪 (246 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	200 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)丘陵地を開発した戸建住宅地域で、地価の値頃感もあって安定した需要が認められる。周辺では建物建替え等による住宅分譲が活発に行われ、高値の取引も認められることから、地価の上昇傾向が続くと予測する。 (2)南区郊外の戸建住宅地域である。居住環境、生活利便性等は概ね良好であり、南区中心部の住宅地域との比較における割安感も残っている。地価の先行き不透明感は概ね解消され、上昇傾向は今後も継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万5,969 円 1平米 8万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万3,324 円 1平米 8万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万5,969円 1平米 8万6,500円
前年から次年への変動率 8 ％
2022年	1坪 26万4,811円 1平米 8万100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万3,324円 1平米 8万5,700円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 26万4,811円 1平米 8万100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)南区の人口は上昇率は緩和したものの、依然として上昇傾向が続いており、かつ高齢化率も比較的低く、引き続き地価は上昇傾向にある。 (2)人口増加や低金利等の住宅需要への影響は継続している。コロナ禍における先行き不透明感は概ね解消され、需要は堅調、供給不足という状況である。
地域要因
(1)駅接近性がやや劣る地域であるが、利便性が優る地域との比較で割安感があり、周辺では中小規模住宅地分譲も活発に行われ、地価は上昇傾向にある。 (2)割安感と良好な生活利便性等を背景に地価水準は上昇基調にあり、コロナ禍からの影響も概ね解消していることか、地価は上昇幅がやや拡大している。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万809 円／平米 26万7,155 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,741 円／平米 29万6,684 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,127 円／平米 28万8,042 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,100 円／平米 28万7,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	戸建住環境形成
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,495 円／平米 26万9,422 円／坪
推定価格 平米 坪	8万6,140 円／平米 28万4,779 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,010 円／平米 28万7,655 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,000 円／平米 28万7,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,555 円／平米 25万6,397 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,924 円／平米 26万923 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,883 円／平米 26万4,093 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,900 円／平米 26万4,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,066 円／平米 27万1,310 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,503 円／平米 29万2,591 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,768 円／平米 28万6,855 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区老司３丁目６６７番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,241 円／平米 38万7,599 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,469 円／平米 39万1,659 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,200 円／平米 30万1,507 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	外壁後退距離１ｍ
特別な事情