路線価 (2023) 福岡県福岡市南区大楠1-370 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番
価格時点	2023 年
駅名	高宮駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 62万8,140 円
1平米当たり	1平米 19万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,570万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,690万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万6,254 円／坪 1平米 25万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南区を中心に隣接する中央区を含む、西鉄天神大牟田線沿線の住宅地域の範囲。主たる需要者は戸建住宅用地を求める個人や住居系投資物件を求める法人等が中心となる。コロナ禍にあるが、接道条件や画地規模等により土地利用効率が優れる物件においては高値取引が見られ、地価を牽引している状況にある。需要の中心となる価格帯は、規模によって異なるが、３００㎡程度の土地で７千万円台前半の水準にあるものと考える。 (2) 同一需給圏は南区を中心とし、隣接する中央区、博多区の最寄駅より比較的近い住宅地域一円であり、需要の中心は賃貸マンションの建設を目的とする不動産業者等である。立地性に優る賃貸マンション用地の需要は堅調であり、市場の中心となる価格帯は３００㎡程度の土地であれば７，５００万円～８，０００万円程度であるが、細分化された戸建住宅地の取引も多くみられ、戸建住宅地の取引単価の方が高い傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内に所在する代替競争関係にある規範性の高い取引事例から試算しており、実証的で説得力が高い。一方、収益価格は、比準価格と比較して低位に試算されたが、市場での実態的な取引は、収益性よりも住宅地としての利便性や人気に基づく市場性が有力な指標となる傾向が強い。したがって、本件においては、より精度の優る比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 場所的同一性が強く、地域の様相が類似する事例を多数収集し、採用した取引事例の規範性に基づくウエイト付けを行った比準価格については市場性等を反映する説得力の高い価格が求められた。一方、収益価格は適切な最有効使用の建物の建築を想定し得たものの試算の過程において多数の想定要素を含むことから規範性はやや劣るものと判断した。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	高宮駅　北東方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	90 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	22.5 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、都心との接近性が良好であるので、規模の大きい画地等については、３階建程度の共同住宅地としての利用が進んでいくと予測する。 (2)戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域で当面の間、現状のまま推移するものと思料する。戸建住宅地、共同住宅地の需要が競合するエリアであり、当面の間、地価の上昇傾向が継続するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2019年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあるが、優良な住宅を求める需要は継続して多い。金融緩和は継続しているため、住宅地需要の冷え込み等は確認されない。 (2)区内全域的に地価は上昇しているが、特に地価の割安感が残っている郊外部やマンション適地の地価の上昇率が強まっている傾向にある。
地域要因
(1)生活利便性が良好で、相対的な割安感もあり、コロナ禍のなかでも地価は依然として上昇基調にある。 (2)日影規制等の関係で使用可能容積率が低いが、利便性の高い住宅地であり、戸建住宅地需要も競合するため需要は堅調で地価は上昇傾向が継続。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万1,215 円／平米 89万6,637 円／坪
推定価格 平米 坪	27万5,955 円／平米 91万2,307 円／坪
標準価格 平米 坪	26万90 円／平米 85万9,858 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,748 円／平米 63万3,919 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,226 円／平米 65万8,641 円／坪
標準価格 平米 坪	23万586 円／平米 76万2,317 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,506 円／平米 100万85 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,396 円／平米 103万6,087 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,037 円／平米 86万6,294 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,187 円／平米 77万7,528 円／坪
推定価格 平米 坪	29万64 円／平米 95万8,952 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,762 円／平米 95万1,341 円／坪
査定価格 平米 坪	29万1,000 円／平米 96万2,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,467 円／平米 95万366 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,421 円／平米 95万6,826 円／坪
標準価格 平米 坪	27万5,902 円／平米 91万2,132 円／坪
査定価格 平米 坪	27万9,000 円／平米 92万2,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情