路線価 (2023) 福岡県福岡市南区塩原1-271 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区塩原１丁目２７１番
価格時点	2023 年
駅名	大橋駅 から 820m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,330万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	3,320万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 80万6,664 円／坪 1平米 24万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線沿線等で、南区東部、博多区中西部等の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡都心部等へ通勤する個人エンドユーザー、不動産事業者が主体である。低金利等の金融環境や住宅税制等の良好な住宅取得環境が続く中、住宅ニーズの変化に伴う需要もあり、都心等との接近性に優れた住宅地における住宅需要は堅調で、地価は上昇傾向が続いている。取引される価格帯は規模にもよるが、土地は５０００万円程度までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は南区中央部の住宅地域。需要者の中心は福岡市中心部へ通勤する一次取得者、同一需給圏外からの転入者、賃貸経営を営む個人・法人の投資家等。良好な生活利便性や住環境から住宅需要は堅調に推移。新型コロナ第８波の影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念より一層の感染拡大が警戒される状況で、経済への影響に留意。需要の中心の価格帯は、共同住宅も多い地域で取引規模や価格帯にばらつきがあり、需要の中心の価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映している。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映しているが、敷地規模による制約に加え、算定項目の想定等に不確実性を多く含むため、価格の精度が劣る。よって、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例の中から類似性の高い取引事例を中心に採用して試算しており、規範性が高い。収益価格は、収益性に着目して求めた価格であるが、価格水準に見合うだけの賃料を徴収することが難しく、また、収益価格の算定過程において想定の要素を含み、やや低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大橋駅　北東方
距離	820 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区塩原１丁目２７１番
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小規模な戸建住宅、アパート等が混在する既成住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。地価水準は、住宅地需要が堅調であることから、当面上昇傾向で推移すると予測する。 (2)ＪＲ及び西鉄最寄駅等の生活利便性が良好な地域で、福岡市中心部にも近く、戸建住宅、低層アパート等が混在する住宅地域。季節性インフルエンザとの同時流行の懸念等、引き続き感染症の経済への影響に注視が必要。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 80万9,970 円 1平米 24万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
前年から次年への変動率 11.4 ％
2022年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
前年から次年への変動率 10.9 ％
2019年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等の金融環境や住宅税制等良好な住宅取得環境が続く中、住宅ニーズの変化に伴う需要もあり、南区における住宅需要は堅調である。 (2)南区人口世帯数共に増加傾向。未だコロナ禍の影響下にあるが、低金利政策や住宅ローン減税等の影響もあり、住宅需要は依然として堅調に推移。
地域要因
(1)西鉄・ＪＲの双方利用可能な利便性に優れた住宅地域として選好性が高く、近くに大型商業施設の開業もあって、住宅需要が引き続き堅調である。 (2)ＪＲ及び西鉄最寄駅等の生活利便性や居住環境が良好な住宅地域。実需のみならず投資対象エリアとしての需要も強い地域で、住宅需要は堅調に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区塩原１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,576 円／平米 69万2,858 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,725 円／平米 75万2,859 円／坪
標準価格 平米 坪	25万5,011 円／平米 84万3,066 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南４Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区塩原１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万4,332 円／平米 60万9,402 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,288 円／平米 67万8,682 円／坪
標準価格 平米 坪	22万5,096 円／平米 74万4,167 円／坪
査定価格 平米 坪	22万5,000 円／平米 74万3,850 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区塩原１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万7,467 円／平米 95万366 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,421 円／平米 95万6,826 円／坪
標準価格 平米 坪	25万6,807 円／平米 84万9,004 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区塩原１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,234 円／平米 83万7,192 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,053 円／平米 86万9,653 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,117 円／平米 80万3,745 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市南区塩原１丁目２７１番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,270 円／平米 50万99 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,278 円／平米 55万3,021 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,969 円／平米 79万32 円／坪
査定価格 平米 坪	23万9,000 円／平米 79万134 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情