路線価 (2023) 福岡県福岡市南区長住2-19区264-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市南区福岡県福岡市南区長住２丁目１９区２６４番６
価格時点	2023 年
駅名	高宮駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 52万8,960 円
1平米当たり	1平米 16万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,590万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	5,590万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円／坪 1平米 21万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、福岡都市圏の商業地域の範囲で、需要者の中心は、幹線道路沿いに事業展開する大手・地場の小売・サービス業を展開する法人等のほか、開発利益の獲得を目的したマンションデベロッパー等である。近隣地域は南区郊外の準幹線道路沿いの商業地域で土地需要は安定的であり、地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、規模等の要因が異なるため一概に求められない。 (2) 同一需給圏は、福岡都市圏南部の圏域である。需要者の中心は、幹線道路沿いに事業展開する大手・地場の小売・サービス業を展開する法人等のほか、店舗付共同住宅等の収益物件の開発を目的した投資家やマンションデベロッパー等も含まれる。業務用地は立地により需要が大きく異なるが、背後住宅地の需要増に伴い取引自体は依然として活発である。取引される価格はバラツキはあるものの２７０㎡程度の規模であれば５，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、中層の店舗兼住宅ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域である。比準価格については、同一需給圏内に所在する取引事例を中心に収集・選択のうえ、適切な補修正により求めた。一方、収益価格は、適用の過程において想定要素を多く含むことから客観性に欠き、説得力は低位である。従って、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 代替性を有する取引事例を採用して求めた比準価格は、市場性を反映し信頼性が高い。他方、収益価格については、土地価格に見合う賃料水準が市場で形成されていないため、収益価格はやや低く試算された。従って、市場の実態を反映したより規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高宮駅　南西方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗兼住宅ビル等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市南区福岡県福岡市南区長住２丁目１９区２６４番６
標準地の範囲
東	70 m
西	170 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)南区郊外の準幹線道路沿いの商業地域で、当面は現状を維持するものと予測する。土地需要は堅調であり、地価水準は今後も上昇基調で推移すると予測する。 (2)南区郊外の準幹線道路沿いの商業地域で、大きな地域要因の変動は無く当面は現状維持で推移すると予測される。物販及び飲食店舗の新規出店等により繁華性は増加しており当地域の地価は上昇すると予想する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 70万7,484 円 1平米 21万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 70万7,484円 1平米 21万4,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 66万1,200円 1平米 20万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)福岡市南区の人口は増加傾向で推移している。不動産取引件数は増加基調で不動産市況は堅調に推移しており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)南区の商業地においては、金融緩和を背景に収益物件の取引は活発であり、不動産取引の市況は好調を維持している。
地域要因
(1)価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にない。郊外の準幹線道路沿いの商業地域で、背後地域も含め土地需要は堅調である。 (2)交通量が多いことに加え、背後に形成されている住宅地の需要が堅調であることから、商業地としての需要は以前として高く、地価は上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目１９区２６４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,426 円／平米 44万7,718 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,969 円／平米 49万2,492 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,729 円／平米 70万6,588 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市南区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目１９区２６４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,859 円／平米 68万7,182 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,285 円／平米 69万1,896 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,993 円／平米 70万7,461 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目１９区２６４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,485 円／平米 55万7,011 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,213 円／平米 57万5,948 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,714 円／平米 70万3,232 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡博多４Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市博多区
地域	福岡県福岡市南区長住２丁目１９区２６４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万6,995 円／平米 61万8,205 円／坪
推定価格 平米 坪	22万8,549 円／平米 75万5,583 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,612 円／平米 71万2,813 円／坪
査定価格 平米 坪	21万6,000 円／平米 71万4,096 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情