路線価 (2023) 福岡県福岡市西区内浜2-1330-3 坪・平米
2023
路 線 価
福岡県 福岡市西区
福岡県福岡市西区内浜2丁目1330番3
(福岡西)
- 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域)
- 姪浜駅 から 1000m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
38万190 円
1坪あたり
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
11万5,000 円
1平米あたり
1平米あたり
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
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所在地 |
福岡県
福岡市西区福岡県福岡市西区内浜2丁目1330番3
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 姪浜駅 から 1000m |
路線価 | |
1坪当たり | 1坪 38万190 円 |
1平米当たり | 1平米 11万5,000 円 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
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調査実施日 | 2022年12月22日
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鑑定評価額 総額 |
2,560万 円
(163 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 51万9,042 円
1平米 15万7,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
調査実施日 | 2022年12月23日
|
鑑定評価額 総額 |
2,560万 円
(163 平米)
|
鑑定評価額 単価 |
1坪 51万9,042 円/坪
1平米 15万7,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は福岡市西区、早良区、城南区の最寄駅徒歩圏に位置する住宅地の範囲。需要者の中心は福岡市内に通勤する中堅所得者層、不動産業者等である。近隣地域は街路条件が劣るものの、立地条件が良いことからマイホーム用地の外、アパート、マンション用地等、多用途の需要が競合する。市場は新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ地価上昇幅拡大傾向に有る。需要の中心となる価格帯は土地で25百万円前後、新築の土地建物は総額40~50百万円である。 (2) 同一需給圏の範囲は、西区北東部の交通利便性が高いエリアに住宅地域が形成されている圏域で、特に地下鉄空港線姪浜駅の利用が可能な住宅地域との間に高い代替性が認められる。需要者の中心は自己居住用の住宅取得を目的とする福岡市中心部へ通勤する給与所得者層である。総額帯を抑制するために既存の宅地を2区画に分割した小規模な分譲住宅も多く、中心的な価格帯を把握することは困難であるが、新築で土地建物総額4,000万円台の事例がみられる。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 比準価格は、類似性の高い事例から導いた試算値であるため市場性を反映する規範性の高い価格である。収益価格は収益性に着目した投資採算性価格であるが、元本に見合った賃料が収受し得ないこと等より比準価格より低位であり相対的信頼性が低い。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との均衡にも留意し、更に昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮して上記の通り決定した。 (2) 一般住宅のほかアパート等もみられる住宅地域であり、賃貸アパートの建築を想定して収益価格を求めたが、土地価格に見合う賃料収入の獲得が困難であり、やや低位に求められた。一方、比準価格については、現実の市場において取引された事例を採用して求めており、規範性は高いと認められる。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較検討して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 姪浜駅 南西方
|
距離 | 1000 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
49.3 坪
(163 平米)
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私道分面積 | 0 平米
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指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 150 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1.2 m
|
奥行 | 1 m
|
現況 | 住宅
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構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 4 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 有 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 建築協定(建築協定) |
その他地域地区等3 |
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基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 150 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
福岡市西区福岡県福岡市西区内浜2丁目1330番3
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標準地の範囲 | |
東 | 100 m
|
西 | 50 m
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南 | 70 m
|
北 | 120 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 低層住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 14 m
|
奥行き | 12 m
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面積 | 170 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 特記すべき事項はない
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街路 | 4m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種中高層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | 建築協定(建築協定) |
その他地域地区等3 |
|
指定建ぺい率 | 60 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 150 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 60 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 150 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)当該地域は交通利便性の良い住宅地域であり、将来、画地の集約化・高度化がなされていくものと予測される。新型コロナ禍の影響も落ち着き見せており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)交通利便性の良好な住宅地域であり、住宅需要は高いが、住宅地域として成熟しており、地域内に格別の変動要因はないことから、当面の間、現状を維持すると予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 低層住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 52万8,960 円
1平米 16万 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 52万5,654 円
1平米 15万9,000 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 52万8,960円 1平米 16万円 |
前年から次年への変動率 8.3 % | |
2022年 |
1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円 |
前年から次年への変動率 8.3 % | |
2019年 |
1坪 47万9,370円 1平米 14万5,000円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇が認められる。 (2)西区の人口は微増、住宅需要は高く、利便性の高いエリアに開発余地が乏しいことから、郊外部へと需要が拡大している。 |
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地域要因 | |
(1)当該地域は、交通接近条件等において市場優位性を有し、多用途に供され、需要は堅調である。地価は上昇幅拡大傾向で推移している。 (2)住宅地域として成熟しており、格別の変動要因はみられないが、住宅需要は引き続き高い。 |
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個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
福岡西4C 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区内浜2丁目1330番3 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
15万9,408 円/平米
52万7,003 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
16万4,878 円/平米
54万5,087 円/坪
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標準価格 平米
坪
|
15万8,537 円/平米
52万4,123 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
15万9,000 円/平米
52万5,654 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 150 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 5.8 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 道路 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 三方路 |
側道方位1 | 北 |
側道幅員1 | 4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
福岡西5K 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区内浜2丁目1330番3 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
16万9,571 円/平米
56万602 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
17万7,202 円/平米
58万5,830 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
18万1,374 円/平米
59万9,622 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
18万1,000 円/平米
59万8,386 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 150 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | ほぼ長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 東 |
道路幅員 | 2 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
福岡西5K 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区内浜2丁目1330番3 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種住居地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
11万8,364 円/平米
39万1,311 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
14万9,284 円/平米
49万3,533 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
15万3,901 円/平米
50万8,797 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
15万4,000 円/平米
50万9,124 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 60 % |
基準容積率 | 160 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 不整形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南 |
道路幅員 | 3 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | その他 |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
福岡西4C 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 福岡県 |
市区町村 | 福岡市西区 |
地域 | 福岡県福岡市西区内浜2丁目1330番3 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
15万2,071 円/平米
50万2,747 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
15万7,438 円/平米
52万490 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
14万4,571 円/平米
47万7,952 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
14万5,000 円/平米
47万9,370 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 70 % |
基準容積率 | 150 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ正方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 4 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 私道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 三方路 |
側道方位1 | 北西 |
側道幅員1 | 4 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |