路線価 (2023) 福岡県福岡市西区姪浜駅南2-117 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市西区福岡県福岡市西区姪浜駅南２丁目１１７番
価格時点	2023 年
駅名	姪浜駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 90万9,150 円 1平米 27万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,640万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 91万2,456 円／坪 1平米 27万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に西区北東部の地下鉄空港線沿線の住宅地域である。主な需要者は、市内及び周辺市町の居住者、転売を目的とした不動産業者、収益物件用地の取得を目的とする不動産投資家等と見られる。交通利便性がよいこともあって、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、土地１３０㎡程度で３６００万円前後、新築住宅では６０００万円を超えるとみられる。 (2) 同一需給圏は、西区北東部及び早良区北西部一帯で、地下鉄各駅を最寄駅とする住宅地域等である。需要者は、福岡市都心部へ通勤する第一次取得者が中心となるが、転売目的の不動産業者も含まれる。最寄駅や各種生活利便施設への接近性に優れ、区内において人気の住宅地域で、低金利政策を背景に住宅を取得し易い融資環境が続いており、コンパクトな物件を中心に需要は旺盛であるが、供給余力は乏しい。中心となる価格帯は土地で３～４千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅やアパートが建ち並ぶ地域であるが、アパートの賃料には上限があり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算されたといえる。また、収益性よりも、住宅地としての快適性、利便性が重視される地域であることから、現実の市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地価格との検討の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は不動産投資家等が購入の意思決定において重視する収益性を反映したものであるが、試算に当たって想定要素が多いため精度にやや難点がある。一方、比準価格は姪浜周辺の取引事例等を採用のうえ、試算したもので現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。以上より、現下の不動産市場は自己利用目的の住宅取引に牽引されていることも勘案のうえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	姪浜駅　南方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市西区福岡県福岡市西区姪浜駅南２丁目１１７番
標準地の範囲
東	230 m
西	0 m
南	80 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	10 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されるものと予測する。住宅地需要は強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)利便性の良い住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後も現状の利用状態が継続されるものと思料。近年は小規模住宅の取引が目立つが、マンション用地としても人気があり、当面の市況は好調を維持と予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 93万8,904 円 1平米 28万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 93万8,904円 1平米 28万4,000円
前年から次年への変動率 6.6 ％
2022年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
前年から次年への変動率 7 ％
2019年	1坪 85万2,948円 1平米 25万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数は増加傾向。住宅地需要は堅調で、地下鉄空港線沿線のほか郊外部でも上昇幅が拡大。商業地は賃貸マンション適地で需要が堅調。 (2)当区の人口は微増傾向にあり高齢化率は県平均より低い。取引件数は近年増減を繰り返し、価格は上昇基調が続いている。
地域要因
(1)良好な居住環境を維持しており、交通利便性が高いこともあって、戸建住宅用地としてもマンション用地としても人気のエリアで、宅地需要は強い。 (2)地域要因に特段の変動はないが、区内においては利便性が高い住宅地域で、かつ街区が整然としており、住宅地としての人気が高い。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区姪浜駅南２丁目１１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,543 円／平米 94万4,005 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,145 円／平米 99万5,585 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,145 円／平米 99万5,585 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区姪浜駅南２丁目１１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,285 円／平米 52万3,290 円／坪
推定価格 平米 坪	16万3,667 円／平米 54万1,083 円／坪
標準価格 平米 坪	27万78 円／平米 89万2,878 円／坪
査定価格 平米 坪	27万 円／平米 89万2,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡西４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区姪浜駅南２丁目１１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,408 円／平米 52万7,003 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,878 円／平米 54万5,087 円／坪
標準価格 平米 坪	28万882 円／平米 92万8,596 円／坪
査定価格 平米 坪	28万1,000 円／平米 92万8,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡西５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市西区
地域	福岡県福岡市西区姪浜駅南２丁目１１７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万3,868 円／平米 74万108 円／坪
推定価格 平米 坪	23万5,988 円／平米 78万176 円／坪
標準価格 平米 坪	28万2,620 円／平米 93万4,342 円／坪
査定価格 平米 坪	28万3,000 円／平米 93万5,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情