路線価 (2023) 福岡県福岡市城南区別府5-153-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市城南区福岡県福岡市城南区別府５丁目１５３番１
価格時点	2023 年
駅名	別府駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,660万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万3,030 円 1平米 25万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,710万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 84万9,642 円／坪 1平米 25万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に早良区・城南区の地下鉄沿線の住宅地域である。主な需要者は市内及び周辺市町の居住者のほか、転売を目的とした不動産業者、不動産投資家等が見られる。交通利便性が高く、良好な居住環境を保っていることから、需要は堅調である。土地の規模等によって取引価格はまちまちであるが、土地２２０㎡程度のものであれば、５６００万円強である。 (2) 同一需給圏は、城南区及び隣接する周辺区の住宅地域である。主な需要者は、地価水準が住宅用地としては高額なため、高額所得者でマイホーム購入を目的とするエンドユーザー、社宅利用目的の法人等である。当地域は最寄駅まで徒歩圏で、生活利便施設等への交通接近性も良好で、住宅需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は、規模によりバラツキが見られるものの、標準的画地規模の土地で５，６００万円前後の水準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅とアパートが混在する地域であるが、アパートの賃料には上限があり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算されたといえる。また、収益性よりも、住宅地としての快適性、利便性が重視される地域であることから、現実の市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考として、更には代表標準地価格との検討の結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性の観点から、代替・競争関係にある現実の取引事例から求めた価格で実証的であり、市場性を反映し規範性は高い。収益価格は低層共同住宅の建築・賃貸を想定し、土地価格を求めた理論的な価格であるが、居住の快適性等を重視する住宅地であること等の理由により、比準価格に比し低位に求められた。従って、規範性がより高い比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	別府駅　西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市城南区福岡県福岡市城南区別府５丁目１５３番１
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅とアパートが混在する住宅地域として成熟しており、今後ともこのような利用状態が維持されると予測する。住宅地需要は強く、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、地域要因の変動は見受けられず今後も現状のまま推移していくと思料される。地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2019年	1坪 80万6,664円 1平米 24万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口・世帯数は増加傾向。住宅地の取引は高い水準のものも多く、需要は堅調。商業地では分譲マンションや店舗兼共同住宅用地等の需要が堅調。 (2)城南区の人口は、微増傾向で推移しており、新型コロナウイルスの影響は薄れつつあり、住宅需要は堅調である。
地域要因
(1)交通利便性が高く、戸建住宅用地としてもアパート用地としても人気が高く、当該地域の相対的地位は引き続き上昇している。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。当地域は生活利便施設等への交通接近性、住環境が良好なため、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区別府５丁目１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,013 円／平米 77万6,953 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,529 円／平米 81万5,025 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,778 円／平米 85万8,826 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区別府５丁目１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	24万9,091 円／平米 82万3,495 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,816 円／平米 84万5,728 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,475 円／平米 88万966 円／坪
査定価格 平米 坪	26万6,000 円／平米 87万9,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区別府５丁目１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,721 円／平米 95万4,512 円／坪
推定価格 平米 坪	29万7,094 円／平米 98万2,193 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,731 円／平米 103万3,889 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区別府５丁目１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,076 円／平米 61万8,473 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,437 円／平米 63万9,503 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,606 円／平米 85万4,951 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	建築協定（建築協定）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	福岡城南５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市城南区
地域	福岡県福岡市城南区別府５丁目１５３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,247 円／平米 52万3,165 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,159 円／平米 54万9,322 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,906 円／平米 83万6,107 円／坪
査定価格 平米 坪	25万3,000 円／平米 83万6,418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情