路線価 (2023) 福岡県福岡市早良区南庄3-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 福岡市早良区福岡県福岡市早良区南庄３丁目２７番
価格時点	2023 年
駅名	室見駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5,790万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万7,156 円 1平米 22万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	5,840万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円／坪 1平米 22万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市営地下鉄空港線及び七隈線沿線の住宅地域である。主な需要者は、福岡都市部を勤務地とする勤労所得者等が考えられる。市営地下鉄空港線沿線における徒歩圏内の住宅地の中で、その生活利便性から従前より人気のエリアである。昨今は、住宅取得価額の総額を抑えるため、画地規模の縮小傾向が見受けられるが、土地の中心となる価格帯は４０００万円～６０００万円程度である。 (2) 同一需給圏の範囲は地下鉄空港線沿線の住宅地域一円で、特に室見駅、藤崎駅勢圏の住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、福岡市内外のサラリーマン世帯、個人事業主等のエンドユーザー、転売目的の不動産業者等が想定される。画地規模等によりややバラツキが見られるが、市場の中心価格帯は、土地は総額５，０００万円～６，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、取引事例比較法及び収益還元法を適用して試算価格を求めた。比準価格は、同一需給圏内における多数の取引事例により求められた、実証的かつ客観的な価格である。他方、収益価格は試算過程に想定要素が多く含まれるため、相対的に規範性は劣ると判断される。したがって、本件評価では、現実の市場を反映し説得力の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、単価と総額の観点にも留意の上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自己使用、事業目的のものを中心に、類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、標準地は居住の快適性を主な指標とする住宅地域に存し、必ずしも元本価値に見合う家賃・賃料を収受しえないことから、収益価格はやや低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	室見駅南方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅に共同住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福岡市早良区福岡県福岡市早良区南庄３丁目２７番
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模の戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域であり、地域としては成熟している。今後は建て替え等を伴いながら、現況程度で推移していくと予測する。 (2)当該地域は一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として成熟しており、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。直近ではマーケットの回復傾向が顕著となっており地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 75万3,768 円 1平米 22万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 75万7,074円 1平米 22万9,000円
前年から次年への変動率 7.1 ％
2022年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 69万7,566円 1平米 21万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあり、市営地下鉄空港線及び七隈線沿線を中心として、不動産の取得需要は未だ堅調である。 (2)景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。都心部を中心に不動産市況は改善傾向にある。
地域要因
(1)市営地下鉄空港線の徒歩圏内で、利便性が優れた住宅地域である。低金利政策を背景に分譲住宅地の取得需要は強く、地価は未だ上昇傾向にある。 (2)戸建用地、マンション用地とも底堅い需要が見込まれる地域である。地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	早良４Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区南庄３丁目２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	27万7,589 円／平米 91万7,709 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,588 円／平米 110万6,148 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,058 円／平米 79万6,938 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区南庄３丁目２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万5,566 円／平米 77万8,781 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,109 円／平米 79万7,106 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,613 円／平米 78万2,243 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区南庄３丁目２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万1,867 円／平米 76万6,552 円／坪
推定価格 平米 坪	24万2,069 円／平米 80万280 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,583 円／平米 75万5,695 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	福岡早良５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区南庄３丁目２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,603 円／平米 64万52 円／坪
推定価格 平米 坪	20万766 円／平米 66万3,732 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,447 円／平米 75万8,552 円／坪
査定価格 平米 坪	22万9,000 円／平米 75万7,074 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	早良４Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	福岡市早良区
地域	福岡県福岡市早良区南庄３丁目２７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,686 円／平米 56万7,594 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,584 円／平米 59万3,705 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,257 円／平米 73万4,782 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情