路線価 (2023) 福岡県久留米市御井旗崎4-4-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 久留米市福岡県久留米市御井旗崎４丁目４番４外
価格時点	2023 年
駅名	御井駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,300万 円 (1231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	6,280万 円 (1231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、久留米市一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内で事業活動を行っている、又は行おうとしている法人又は個人事業主である。市場の需給動向は、近年流通事業に変革がもたらされ立地に優る流通業務用地では需要拡大により、事業地需要は底堅い。また、近隣地域は、生活交通利便性の立地も良いことから他用途の進出も散見され始めた。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが１２００㎡程度で６３００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、久留米市、隣接市町に位置する工業地の範囲。需要者の中心は、事業所・倉庫・営業所等を求める地元企業等である。当該地域は久留米ＩＣに近く交通接近条件において市場優位性を有るとともに、背後に住宅地、マンション等が存することから多用途による需要の競合も認められ需要は比較的堅調に推移していたが、豪雨による浸水被害の爪痕は強く、需要は鈍化している。需要の中心となる価格帯は取引規模等により異なるため見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域では、近年、新たに貸倉庫や貸営業所等の賃貸物件を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は皆無に近く、自家自用目的での不動産（自営目的の事務所・倉庫等を建築するための土地又は中古の事務所・倉庫等）取引が中心である。したがって、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、少ない事例数の中、類似性の高い事例から導いた試算値であり市場性を反映し規範性が高い。当地域は、自己使用建物が支配的な工場地域であり、賃貸市場が未成熟で収益還元法の適用を断念し、原価法は再調達原価の把握が困難なことから断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。
交通
交通施設	御井駅　北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	372.4 坪 (1231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、事務所、工場等が混在する地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	久留米市福岡県久留米市御井旗崎４丁目４番４外
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼倉庫地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	25 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所兼倉庫地域として熟成しており、今後も現状の環境を維持するものと予測する。流通業務用地の潜在的な需要も認められ、また用途の多様性を併せ持つ地域であることから、地価は上昇基調で推移するものと予測する (2)工場、事業所、倉庫等が混在する工場地域であり、大きな価格形成要因の変化はなく当面現状で推移すると予測する。地価は、豪雨による浸水被害の爪痕により需要は鈍化傾向にあり、大きな上昇は無いものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,267 円 1平米 5万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,267円 1平米 5万1,200円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 16万5,961円 1平米 5万200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内的には人口減少、久留米市では人口は微減、世帯数は増加傾向にある。地域の生活利便性や環境によって人口・世帯数の変動に差がみられる (2)当市の工業地の地価は緩やかな上昇基調にあり、新型コロナ禍においてもｅコマース市場の拡大により物流系工場地等の需要減退は生じていない。
地域要因
(1)用途の多様性が認められる地域でもあり、交通利便性が高いことから他の用途の不動産需要も増大していく可能性を有している (2)久留米ＩＣに近接し、国道への連絡も良好で、需要は堅調で推移していたが、連続の豪雨による浸水被害の爪痕等により需要は鈍化傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井旗崎４丁目４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,176 円／平米 14万6,046 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,232 円／平米 14万2,925 円／坪
標準価格 平米 坪	5万37 円／平米 16万5,422 円／坪
査定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井旗崎４丁目４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,390 円／平米 14万141 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,267 円／平米 18万2,713 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井旗崎４丁目４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,198 円／平米 13万6,201 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,623 円／平米 15万830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,682 円／平米 17万4,167 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県久留米市御井旗崎４丁目４番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万303 円／平米 10万182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万97 円／平米 9万9,501 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,835 円／平米 12万8,389 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情