路線価 (2023) 福岡県筑後市大字山ノ井字諏訪ノ本233-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 筑後市福岡県筑後市大字山ノ井字諏訪ノ本２３３番５
価格時点	2023 年
駅名	羽犬塚駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円／坪 1平米 4万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑後市及び隣接市等の商業地域である。需要者の中心は、小売店舗で営業する自営業者である。郊外の大型商業施設の影響を受けて、駅前商業地域はやや衰退気味であり、テナント需要も少ない。但し、周辺住宅地の地価と比較して相対的な割安感が出てきている。土地取引の中心価格帯は、現実には取引事例が少ないことから一概に言えないが、２５０㎡程度で１０百万円～１５百万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は、筑後市及び隣接、周辺市町の商業地域一帯と判断した。需要者は自用の店舗兼住宅の取得を目的とする個人や事業会社が中心であるが、大型店舗の出店により旧来の商店街は繁華性が衰退し、自用の店舗の需要は限定的である。しかし、近隣地域は駅に近い立地条件から、周辺の住宅地価格の上昇もあって、地価は上昇基調である。需要の中心価格帯は、標準的画地で１２００万円程度である。新型コロナの住宅取得に対する大きな影響は見られない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、テナント需要が弱い商業地に存し、また各種想定要素が介在することから相対的に信頼性がやや低いものと判断される。よって、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、筑後市内における商業地の取引動向や一般的要因等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を反映した価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であるが低位に試算された。需要者は自用目的の店舗兼住宅を取得する個人や事業会社であることから、市場性を重視して意思決定を行うものと思料される。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽犬塚駅南東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑後市福岡県筑後市大字山ノ井字諏訪ノ本２３３番５
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域である。顧客通行量は少なく閉鎖店舗も見られ、商業地としての繁華性にはやや劣るものの地価水準に割安感があることから地価は今後とも上昇基調を維持するものと思料される。 (2)小規模低層店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅に近い旧来の近隣商業地域である。閉鎖店舗等も見られるが、価格形成に影響を与えるような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。都心部を中心に不動産市況は改善傾向にある。 (2)筑後市の利便性のよい住宅地、商業地の地価は、上昇基調である。新型コロナの流行が続いているが、不動産市場、需要への大きな影響は見られない。
地域要因
(1)大型店舗への顧客流出等により、既存商店街は衰退気味であるものの、相対的な割安感より地価は上昇基調を維持している。 (2)大型店舗の出店、新型コロナの影響等により、自用の小規模な店舗需要は少なく、旧来の近隣商業地域は衰退傾向にあるが、住宅需要は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	大川５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大川市
地域	福岡県筑後市大字山ノ井字諏訪ノ本２３３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,750 円／平米 14万4,638 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,750 円／平米 14万4,638 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,658 円／平米 15万7,557 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県筑後市大字山ノ井字諏訪ノ本２３３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,359 円／平米 14万3,345 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,181 円／平米 15万5,980 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	久留米５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	久留米市
地域	福岡県筑後市大字山ノ井字諏訪ノ本２３３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,751 円／平米 11万8,193 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,287 円／平米 12万9,883 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,163 円／平米 15万5,921 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,200 円／平米 15万2,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	筑後５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	筑後市
地域	福岡県筑後市大字山ノ井字諏訪ノ本２３３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,298 円／平米 12万1 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,743 円／平米 12万8,084 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,713 円／平米 15万7,739 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	八女５Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	八女市
地域	福岡県筑後市大字山ノ井字諏訪ノ本２３３番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,743 円／平米 13万8,002 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,620 円／平米 14万902 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,356 円／平米 15万6,559 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情