路線価 (2023) 福岡県筑紫野市二日市中央2-969-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 筑紫野市福岡県筑紫野市二日市中央２丁目９６９番１
価格時点	2023 年
駅名	二日市駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,890万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万2,184 円／坪 1平米 16万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は筑紫野市や周辺市の駅徒歩圏を中心とする地域である。需要者の中心は店舗付きの賃貸マンション等の開発を行う不動産業者等である。福岡市の賃貸マンション用地の高騰で、これまであまり着目されず地価に割安感が残る周辺市町の駅周辺商業地にも需要の波及が目立つようになってきている。需要の中心となる価格帯は１坪５０～７０万円程度である。 (2) 同一需給圏は、筑紫野市及び周辺市町の商業地域。需要者は、共同住宅等の開発を目的とした不動産開発業者が見込まれる。筑紫野市は郊外に大型商業施設が配置され、個人商店を中心とした旧来からの商店街の商況は苦しいものの、駅接近性に優れる近隣地域は、通勤利便性に優れており、中高層の共同住宅の開発が散見される。需要の中心となる価格帯は、更地で１４～１８万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地周辺は駅近くの旧来からの商店街であるが、利便性が高く将来の発展性もある程度期待できる。敷地規模が小さく総額が抑えられるため、現在の市場環境下では個人でも購入可能で、投資採算性が十分に考慮されていない値付けも想定される。したがって、本件ではこうした状況を踏まえ、比準価格をやや重視し、収益価格も比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地は商業地域であるため最有効使用の店舗兼共同住宅を想定して収益価格を査定したが、試算の過程において想定要因が多数含まれていることから相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、類似性を有する取引事例を採用して試算しており市場の実態を把握した価格が査定された。本件では、比準価格は市場性を反映した説得力を有する試算価格であるため、これを中心に、収益価格を関連付け、前年標準地価格等を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	二日市駅北西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	筑紫野市福岡県筑紫野市二日市中央２丁目９６９番１
標準地の範囲
東	35 m
西	25 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの商店街であるが、２路線３駅利用可能で居住利便性が高く、今後は共同住宅地域化が進展すると予測する。地価は割安感が解消するまでは今後ももうしばらく上昇傾向で推移すると予測する。 (2)対象地域は、ＪＲ二日市駅周辺の低層店舗が建ち並ぶ旧来からの商店街であるが、中高層の共同住宅が増加しており、今後も土地の高度利用が進展するものと予測し、地価は上昇基調を維持するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 12.2 ％
2022年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 11.6 ％
2019年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)筑紫野市は人口増加傾向が続くが、老年人口は県平均を上回るスピードで増加。土地取引件数は前年比で若干減少したが、増加傾向顕著。 (2)福岡市のベッドタウンである筑紫野市は、土地価格の割安感から戸建住宅の需要は堅調であり、人口は増加傾向である。
地域要因
(1)区域内に格別の変動要因はないが、駅周辺の利便性の高いエリアについては、マンション用地に対する需要が依然として強い。 (2)近隣地域は旧来からの商店街であり商況は良好とは言えないが、周辺では中高層の共同住宅の供給が増加しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	筑紫野５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	筑紫野市
地域	福岡県筑紫野市二日市中央２丁目９６９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,635 円／平米 78万5,621 円／坪
推定価格 平米 坪	26万419 円／平米 86万945 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,381 円／平米 85万7,514 円／坪
査定価格 平米 坪	25万9,000 円／平米 85万6,254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	筑紫野５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	筑紫野市
地域	福岡県筑紫野市二日市中央２丁目９６９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,775 円／平米 49万5,156 円／坪
推定価格 平米 坪	16万709 円／平米 53万1,304 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,830 円／平米 54万4,928 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県筑紫野市二日市中央２丁目９６９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万6,223 円／平米 58万2,593 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,943 円／平米 68万7,460 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,577 円／平米 58万7,070 円／坪
査定価格 平米 坪	17万8,000 円／平米 58万8,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	10.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	小郡５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	小郡市
地域	福岡県筑紫野市二日市中央２丁目９６９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万729 円／平米 49万8,310 円／坪
推定価格 平米 坪	16万684 円／平米 53万1,221 円／坪
標準価格 平米 坪	18万2,388 円／平米 60万2,975 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観計画区域
特別な事情