路線価 (2023) 福岡県太宰府市宰府3-1169外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 太宰府市福岡県太宰府市宰府３丁目１１６９番外
価格時点	2023 年
駅名	太宰府駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万8,248 円 1平米 30万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億3,200万 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万1,554 円／坪 1平米 30万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、太宰府市、隣接市等の福岡都市圏南部の商業地域等の圏域。需要者の中心は、大手・地場の小売・サービス業等商業事業者が主体である。観光客は回復傾向にあり、収益環境も徐々に改善している。希少性があるエリアで、店舗出店需要も引き続き強く、空店舗もほぼない状態である。観光客回復を見据えた用地需要が堅調であることから、土地価格は再び上昇傾向となっている。取引されること自体が少ない地域であり、中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は太宰府市及び福岡都市圏南部の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は飲食店、小売店等の事業者で全国規模の飲食店も見られる。休日を中心に市観光客数も若者を中心に徐々に回復傾向にあるが、原材料価格の高騰、人材の確保、新型コロナ第８波の影響、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念より一層の感染拡大が警戒される状況にあり、経済への影響に留意。取引されることが稀な地域であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映した価格であるが、算定項目の想定等に不確実性を多く含むため、価格の精度が劣る。よって、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 比準価格は、現実の不動産市場で成立した商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。収益価格は、収益性に着目した価格であるが、収益項目や費用項目等の各査定の段階において想定要素を多く含むこと、また、適切な賃料水準を把握することが難しい地域であることから収益価格は規範性にやや劣る。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	太宰府駅　北東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	129.5 坪 (428 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前、参道通りの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	太宰府市福岡県太宰府市宰府３丁目１１６９番外
標準地の範囲
東	230 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	35 m
面積	420 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	太宰府天満宮参道の商業地域
街路	１３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、太宰府天満宮参道に小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、観光客が回復傾向にあり、需要も底堅いため、上昇基調で推移すると予測する。 (2)太宰府天満宮参道の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。今後も現状の商環境を維持するものと予測。休日を中心に参道は賑わいを取り戻しつつあるが、今後の参拝客の増減が地価水準に影響を及ぼすと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 104万1,390 円 1平米 31万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が続く中、行動制限の緩和に伴い、観光客数は回復傾向にあり、店舗の収益環境は徐々に改善に向かっている。 (2)原材料価格の高騰、最低賃金の引き上げ等による人件費の高騰、人材の確保、季節性インフルエンザとの同時流行の懸念等による経済への影響に留意。
地域要因
(1)希少性を有するエリアであり、上記要因に伴うアフターコロナを見据えた需要は底堅く、地価は横ばいから上昇傾向に転じている。 (2)若者を中心に参道に賑わいが戻りつつあり、参道脇の道路沿いに新規出店が見られるなど、コロナ後を見据えた積極的な動きも見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	太宰府５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	太宰府市
地域	福岡県太宰府市宰府３丁目１１６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,699 円／平米 66万6,817 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,128 円／平米 67万8,153 円／坪
標準価格 平米 坪	31万4,132 円／平米 103万8,520 円／坪
査定価格 平米 坪	31万4,000 円／平米 103万8,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	太宰府５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	太宰府市
地域	福岡県太宰府市宰府３丁目１１６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,771 円／平米 47万8,613 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,029 円／平米 49万2,690 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,788 円／平米 96万7,957 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	大野城４Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県太宰府市宰府３丁目１１６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,939 円／平米 102万1,352 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,885 円／平米 106万4,152 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,178 円／平米 106万8,426 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	大野城５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	大野城市
地域	福岡県太宰府市宰府３丁目１１６９番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万9,757 円／平米 115万6,297 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,245 円／平米 121万4,112 円／坪
標準価格 平米 坪	30万9,129 円／平米 102万1,980 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情