路線価 (2023) 福岡県鞍手郡鞍手町大字中山字クヌギ崎2348-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	福岡県 鞍手郡鞍手町福岡県鞍手郡鞍手町大字中山字クヌギ崎２３４８番１
価格時点	2023 年
駅名	鞍手駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (806 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	2,260万 円 (806 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,899 円／坪 1平米 2万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鞍手町を含む直鞍地区を中心に、隣接市町の近隣型あるいは路線型の商業地域。需要の中心は地縁を有する個人事業者や地元企業が第一で、路線型の特性を深めつつあるため、店舗等の広域展開を図る企業等も見込まれる。地方の既存商業地の需要は低調であるが、周辺地域での町役場の移転予定・路線型店舗等の立地進行等により需要の回復傾向をやや強めている。取得目的や規模等により取引の個別性が強いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は鞍手町内の商業地域を中心に隣接市町の商業地域も含まれる。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人事業主や地元中小企業を中心にチェーン店等も想定される。ドン・キホーテのオープン、くらて病院の移転開業等、鞍手町役場新庁舎の建築等生活利便施設の集積が高まっており、地価は強含みで推移している。市場の中心となる価格帯は規模により様々であるが、土地値は９．３万円／坪程度推測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、広範囲に収集・選択して事例を採用したが、補修正及び決定過程は妥当と認められる。一方、近隣地域は旧来からの近隣型から路線型の特性を深めつつある商業地域で、地域性が二面性を有し、標準的な純収益や適正な還元利回りの把握が困難なため、収益還元法の適用はできなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡・商業地の動向等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し規範性の高い事例を選択して試算価格を求めており信頼性が高い。対象地は小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域であるが、店舗等は自用の建物が中心で賃貸市場が形成されているとは言い難いことから収益還元法の適用は断念した。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準として、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鞍手駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	243.8 坪 (806 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鞍手郡鞍手町福岡県鞍手郡鞍手町大字中山字クヌギ崎２３４８番１
標準地の範囲
東	90 m
西	0 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１０．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの近隣型商業地域であるが、周辺では町役場移転が進行しており、県道沿いで路線型店舗等の立地等も進み、路線型商業地域の特性を深めつつあり、需要の回復傾向をやや強めている。 (2)小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域であり、今後も同様に推移していくと予測する。ドン・キホーテのオープン、くらて病院移転開業、町役場新庁舎建築等、生活利便施設の集積が高まり、地価は強含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,899 円 1平米 2万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 9万1,907円 1平米 2万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化傾向が続いているが、町役場の移転予定地の周辺地域では不動産需要の回復が期待される。 (2)令和２年２月以後新型コロナウイルス感染症の影響により景気は厳しい状況にあったが、ウイズコロナの下、昨今は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)周辺地域では町役場の移転が予定され、路線型店舗等の立地も進行しており、当該地域も需要の回復傾向をやや強めている。 (2)ドン・キホーテのオープン、くらて病院の移転開業、鞍手町役場新庁舎の建築等、生活利便施設の集積が高まっており、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字中山字クヌギ崎２３４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,886 円／平米 9万2,191 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,970 円／平米 9万2,469 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,994 円／平米 8万5,936 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	直方０５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	直方市
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字中山字クヌギ崎２３４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,541 円／平米 6万4,603 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,729 円／平米 14万7,874 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,723 円／平米 10万4,876 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	遠賀５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	遠賀郡遠賀町
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字中山字クヌギ崎２３４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,769 円／平米 5万8,744 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,458 円／平米 5万7,716 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,749 円／平米 8万5,126 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	遠賀５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	福岡県
市区町村	遠賀郡遠賀町
地域	福岡県鞍手郡鞍手町大字中山字クヌギ崎２３４８番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万986 円／平米 10万2,440 円／坪
推定価格 平米 坪	3万986 円／平米 10万2,440 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,717 円／平米 9万4,938 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	記載無
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情