路線価 (2023) 佐賀県佐賀市大財6-147 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,480 円／坪 1平米 4万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域内の住宅地域。需要者の中心は佐賀市に居住する一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られる。幅員が４ｍの旧分譲地で街路条件がやや劣り、街路条件の良いミニ分譲地との競合は見られるが、中心部に比較的近く、総額を抑えた中古物件の需要は根強い。土地は、１，０００～１，４００万円程度、新築の戸建住宅は２，７００～３，３００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、旧佐賀市内の市街化区域内にある住宅地域である。主な需要者は、佐賀市内およびその周辺市町に通勤する一次取得者である。道路幅員４ｍと街路条件に少し劣る既成住宅地ではあるが、佐賀市中心部に比較的近く生活利便性を有し区画整然とした住宅地なので、需要は底堅い。土地は１０００～１５００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度を中心に取引が行われている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用の戸建住宅が中心となっており、アパート等も散見されるが、賃貸住宅等に対する需要は弱く、賃貸市場は熟成しておらず、収益価格は試算しない。よって、利便性や快適性を重視した自己使用目的での取引事例の価格を指標とするのが一般的であり、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域及び同一需給圏内の複数の取引事例により、最近の市場動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、団地内の既成住宅地域であり、殆どが自己使用目的の中規模戸建住宅であり、共同住宅も見られるが収益目的のものではなく、原価法及び収益還元法は試算しなかった。実需に基づく取引事例比較法においては、循誘小学校区の戸建住宅地の取引事例を採用し、適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和４０年代の分譲地で、街路幅員が４ｍ程度で選好性はやや弱い
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内で宅地分譲等の動きは見られず、当分の間は現状維持と予測する。地価は、街路条件のやや劣る旧分譲地ではあるが、中心部に比較的近い立地特性より、需要は堅調であり、強含みと予測する。 (2)佐賀市団地内の既成住宅地で、敷地分割による分譲が一部見られるが、住環境は現状を維持するものと考える。生活利便性に優れ安定的な需要が見込まれるので、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万3,480 円 1平米 4万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万3,480円 1平米 4万3,400円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐賀市の人口は微減、世帯数は微増傾向。資源価格の上昇や円安基調により、値上げが相次ぎ、景気・消費への影響等、先行き不透明。 (2)人口減少、高齢化率上昇は継続している。開発件数は減少傾向にあるが、土地取引は横ばい傾向にあり、需要は堅調である。
地域要因
(1)街路条件のやや劣る旧分譲地であるが、中心部に比較的近い当地域は、値頃感から住宅地として需要は堅調で、地価は強含み。 (2)佐賀市中心部に近い区画整然とした既成住宅地で、成熟度は高く、需要は堅調である。近隣地域での取引も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,532 円／平米 15万7,141 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,483 円／平米 16万285 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,269 円／平米 13万9,741 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,681 円／平米 12万7,879 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,667 円／平米 14万4,363 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,667 円／平米 14万4,363 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,124 円／平米 14万2,568 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,620 円／平米 14万7,514 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,238 円／平米 13万6,333 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市大財６丁目１４７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,392 円／平米 18万3,126 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,740 円／平米 18万970 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,596 円／平米 13万7,516 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情