路線価 (2023) 佐賀県佐賀市城内1-296 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市城内１丁目２９６番
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,248 円／坪 1平米 7万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐賀市中心部に近い住宅地域である。需要者の中心は、佐賀市及び周辺市町居住者と出身者のうち、開業医、法人役員等の高所得者層である。マンション等との競合があるが、景観の優位性、希少性があり、生活利便性も良好である。地価はコロナ禍等の影響も懸念されるが、上昇基調を維持、売り物が少ないため、需給は底堅い。品等上位地域における、土地は２０００～２５００万円程度、建物を含めた総額は４０００～４５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は主に旧佐賀市市街地に存する住宅地域で、特に、城内、水ヶ江、赤松町等の高品等の戸建住宅地域との価格牽連性が強い。需要者は佐賀市及びその周辺市町の居住者が中心である。市街地での住宅地販売は引き続き堅調であり、売り物件が減少傾向にある。特に、近隣地域等については、立地上、稀少であり、高所得者層からの引き合いが多く、高値が付きやすい状況にある。土地のみで１千万円前後、新築戸建で３千万円前後の物件が取引の中心となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパ－ト等の収益物件は若干みられるが、自用目的での取引が支配的で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、収益価格は試算しなかった。従って本件においては比準価格を中心に、同価格帯の地域との均衡、市況の動向等をも考慮して、比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅が多い高品等の住宅地域であり、共同住宅等の賃貸経営を想定することが地域の実情に馴染まないため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される戸建住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、需要者行動としても取引価格等の水準を指標に価格決定を行うことが通常と考えられる。したがって、市場の実態を反映した取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市城内１丁目２９６番
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．０ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市内の住宅地で人気の高い城内地区に位置する。生活利便性が良好な他、城堀に近接し、住環境に優れる。供給が少なく、高値取引も珍しくない。地価は引き続き上昇傾向にあり、コロナ禍の中でも、底堅く推移する。 (2)城堀内にあって、立地上、稀少な地域。周辺に社会教育施設等が複数存するほか、堀端には緑が多く、遊び場や散歩コースにも事欠かない。今後も良好な住環境を維持し、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 24万4,644円 1平米 7万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　新型コロナウイルス等の影響が長期化しているが、住宅地の需要は底堅い地域と鈍化する地域とに二極化しつつある。 (2)県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は、対前年比（１０月～９月）約３％減少。新設住宅着工戸数は対前年比で横ばい。
地域要因
(1)　住環境、希少性等に優れ、供給が少ない中、市況は引き続き、底堅く推移している。 (2)美術館、博物館、図書館などが周囲に存するほか、堀端や当該施設などに緑が多く、住環境に優れる。住宅需要は引き続き堅調である。
個別的要因	(1)　住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市城内１丁目２９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,691 円／平米 26万152 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,793 円／平米 26万3,796 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,554 円／平米 29万6,066 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,300 円／平米 30万1,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	外壁の後退距離
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市城内１丁目２９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,116 円／平米 22万8,497 円／坪
推定価格 平米 坪	7万895 円／平米 23万4,379 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,862 円／平米 24万882 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市城内１丁目２９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,382 円／平米 25万2,519 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,211 円／平米 24万2,036 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,967 円／平米 25万7,759 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,500 円／平米 26万2,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基鑑佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市城内１丁目２９６番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,368 円／平米 40万7,855 円／坪
推定価格 平米 坪	8万169 円／平米 26万5,039 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,683 円／平米 24万290 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	文教地区
特別な事情