路線価 (2023) 佐賀県佐賀市水ケ江2-188-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,150万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (288 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円／坪 1平米 7万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は旧佐賀市の市街化区域の住宅地域で、旧来からある住宅地で標準的な画地規模が大きく総額も嵩む為、需要者の中心は企業の役員や経営者等の高所得者が多く１次取得者は少ない。市内においては優良な物件の供給は少なく、住環境や中心部への接近性に優る当該地域に対する需要は強い。画地規模によりバラツキがあるが、土地は２０００万円前後で、新築の戸建住宅は４，０００万円台後半の物件が需要の中心を占めている。 (2) 同一需給圏は旧佐賀市内の市街化区域に形成される戸建住宅地域の存する範囲である。需要の中心は医師や経営層などの高所得層である。近隣地域の存する水ケ江２丁目では比較的小規模の画地から１００坪程度の広い敷地など幅広くニーズを集めるが、古くからの市街地で供給が限定的なため地価は強含んでいる。需要の中心となる価格は土地３００㎡程度で２０～２５百万円、新築戸建及び敷地で５０百万円を超える水準と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧佐賀市内の中では街路条件の良い区画整然とした品等の良い住宅地で、近隣地域内にはアパート、店舗等の収益物件も散見されるが、居住の快適性・利便性を重視した自用での居宅としての利用が中心である。よって地域的特性の類似した事例を多く採用した比準価格を標準とし、建築費の高騰の影響によりやや低めに試算された収益価格は参考に留め、城内地区の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 収益物件の新築想定アプローチは投資採算に見合う土地価格を追求するもので理論的であるが、投下資本相応の賃料形成に至らぬため低位になったと見られる。需要の根強い本件市場においては圏域の取引水準を意識した価格でなければ成約に至ることは困難である。よって市場の実態を踏まえ、同一小学校区の成約事例に基づいた比準価格を標準とし収益価格は参考に止める。代表標準地を規準とした価格とのバランスも考慮のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	87.1 坪 (288 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅等が建ち並ぶ環境の良い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くからある住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。佐賀市内においては住宅地の売れ行きは好調で、市内でも人気が高い当該地域の地価については上昇傾向で推移するものと思われる。 (2)一部に武家屋敷の佇まいの残る閑静な住宅街であり質感の高い住宅も少なくないが、マンションや病院、事務所等も混在し住宅地域ながら多様な用途で構成される。今後も現状にて推移し地価は底堅く推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万6,297 円 1平米 7万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万6,297円 1平米 7万4,500円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んできている。不動産市況はやや過熱気味であるが、感染がまた拡大している新型コロナの影響が懸念される。 (2)当市の２０２２年の土地取引件数を前年同期比で見ると、３０００件を越えた２０２１年とほぼ同じ水準にある。
地域要因
(1)地域要因には特に変動はない。 (2)変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,099 円／平米 25万4,889 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,350 円／平米 25万2,413 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,121 円／平米 25万4,962 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,382 円／平米 25万2,519 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,211 円／平米 24万2,036 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,664 円／平米 26万3,369 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,193 円／平米 19万5,692 円／坪
推定価格 平米 坪	6万258 円／平米 19万9,213 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,765 円／平米 21万807 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,800 円／平米 21万923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,355 円／平米 23万9,206 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,733 円／平米 26万3,597 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,936 円／平米 25万1,044 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,900 円／平米 25万925 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公鑑佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市水ケ江２丁目１８８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,132 円／平米 22万8,550 円／坪
推定価格 平米 坪	8万130 円／平米 26万4,910 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,057 円／平米 24万4,832 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,100 円／平米 24万4,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情