路線価 (2023) 佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉2284-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	869万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	869万 円 (543 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は佐賀市の市街化調整区域の住宅地域一円で、需要者は佐賀市の農業従事者やサラリーマン等が大半を占めるが、地縁性のある高木瀬地区からの需要が特に強い。ここ数年対象地近辺にも新規開発が見られ新規案件に需要が集中する傾向にあるが、総額の面からは対象地が優位になりつつある。画地規模によりかなりバラツキがあるが、土地は８００万円～１，０００万円程度の物件が需要の中心を占めているものと思われる。 (2) 同一需給圏は主に佐賀市北部郊外の住宅地域であり、主な需要者は同一需給圏内の居住者である。近隣地域等の農家住宅地域等については地縁性に基づく取引が中心であり、需要は限定的である。ただし、市街地近郊では５０戸連たん制度等による分譲が続き、開発適地が不足しつつあるため、農家住宅地域等についても立地等によっては開発素地等としての需要が出てきている。物件により規模等の個別性が一様でないため、取引の中心となる価格帯の把握は難しい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 旧佐賀市北部の市街化調整区域内の農家住宅が多い地域であり、アパート等の賃貸需要が見込めず、取引にあたって投資採算性は重視されない為収益価格は試算しない。居住の快適性・利便性を重視した自用での利用を目的とした取引がほとんどであるので、旧佐賀市の市街化調整区域の農家住宅の取引事例と比準した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 農家住宅も見られる郊外の住宅地域で賃貸需要が稀薄であり、賃貸経営を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。快適性、利便性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることが多く、需要者行動としても取引価格や売り希望価格の水準を指標に土地を取得するかどうかの意思決定を行うことが通常である。したがって、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅北方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	164.2 坪 (543 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２
標準地の範囲
東	300 m
西	140 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は調整区域の農家住宅地域として今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。調整区域では５０戸連たんによる新規の開発が続いており、地価は横ばいで推移するものと予測する。 (2)市街地近郊では５０戸連たん制度等による開発が続いており、近隣地域等の農家住宅地域内でも開発されるケースが見られる。当面の間、概ね現在の利用状況で推移するが、地価水準は横ばい傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んできている。不動産市況はやや過熱気味であるが、感染がまた拡大している新型コロナの影響が懸念される。 (2)県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は、対前年比（１０月～９月）約３％減少。新設住宅着工戸数は対前年比で横ばい。
地域要因
(1)周辺では新規開発が盛んで分譲単価も上昇しており、当該近隣地域内でも小規模な開発が行われ、徐々に一般住宅が増えてきている。 (2)近隣地域東側等で小規模な開発・分譲が確認される。地域的に一般住宅の割合が増す傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,546 円／平米 4万4,783 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,451 円／平米 4万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,751 円／平米 5万5,379 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,800 円／平米 5万5,541 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2 円／平米 3万3,067 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,712 円／平米 3万8,720 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,585 円／平米 4万8,218 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,133 円／平米 6万3,254 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,242 円／平米 5万3,696 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,711 円／平米 3万8,717 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,448 円／平米 4万7,765 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,703 円／平米 5万5,220 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,664 円／平米 3万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,027 円／平米 4万6,373 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,708 円／平米 5万1,931 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情