路線価 (2023) 佐賀県佐賀市中央本町153 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市中央本町１５３番
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,868 円 1平米 7万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月29日
鑑定評価額 総額	2,130万 円 (273 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,199 円／坪 1平米 7万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧佐賀市内の商業地域。需要者の中心は県内外の中小規模の法人及び個人事業者が殆どを占める。当該地域は、市中心部に存する店舗、飲食店等が見られる既成商業地域で、供給する土地が少なく、また土地需要も依然少ない。地価に及ぼす特別の変動要因は見られず地価は安定的と思料される。今後の地価動向については、依然新型コロナウィルス感染症の状況に大きく左右されるものと思料する。取引が少なく適正な価格の把握が困難な状況である。 (2) 同一需給圏は、佐賀市に所在する商業地域一帯である。需要者の中心は地縁的選好性を有する佐賀市及びその隣接市の個人店舗経営者・地元企業等のほか佐賀県及び福岡県中南部等で店舗展開する法人等である。新型コロナウィルス感染症の影響もあり、歓楽街に近い商業地域の商況は厳しい状況となっている。取引件数が少なく、取引される価格も個別性が強く、バラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域である。比準価格に対し収益価格は低く試算された。収益還元法の適用にあたっては、建築費・想定賃料・基本利率等に判断が介在する余地があり、比準価格と比べて信頼性が劣る。本件評価においては、原価法は試算せず、当該地域の近くに存し、最新の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も参考に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、かつ実証的である。また、当該地域には賃貸される物件もみられるが、個別性が強く、賃料水準として適正なものが見出しにくく、収益価格は理論的ではあるものの相対的な信頼性が劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	82.6 坪 (273 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市中央本町１５３番
標準地の範囲
東	90 m
西	5 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、飲食店等が見られる市中心部にある既成商業地域で供給する土地が少なく、また土地需要も少ない。地価に及ぼす特別の変動要因は見られず地価は安定的と思料されるが、今後も地価の動向を注視する必要がある。 (2)新型コロナウィルス感染症の影響もあり、歓楽街に近い商業地域の商況は厳しい状況となっている。先行きについても不透明感が強く、地価はやや弱含みの状況が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万182 円 1平米 7万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万8,199 円 1平米 7万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万182円 1平米 7万8,700円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万8,199円 1平米 7万8,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 25万8,860円 1平米 7万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一部を除き、商業地の地価は上昇傾向が続いている。個人消費・雇用情勢に持ち直しと企業収益には増益が見込まれ、景気の持ち直しが期待される。 (2)佐賀市では、不動産売買市況回復の傾向がみられる人気エリアと過疎化に悩み弱含み傾向が続く不人気エリアの二極化が進んでいる。
地域要因
(1)地価に影響を及ぼすような特別な変動要因は見られない。 (2)近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)特別の変動要因はない (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市中央本町１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,529 円／平米 22万9,863 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,938 円／平米 30万3,947 円／坪
標準価格 平米 坪	7万21 円／平米 23万1,489 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市中央本町１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,561 円／平米 12万871 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,230 円／平米 17万2,672 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,721 円／平米 24万7,028 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	342 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市中央本町１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,273 円／平米 18万2,733 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,577 円／平米 24万9,858 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,977 円／平米 24万7,874 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市中央本町１５３番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,193 円／平米 19万5,692 円／坪
推定価格 平米 坪	6万258 円／平米 19万9,213 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,545 円／平米 27万2,894 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,700 円／平米 28万6,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	390 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情