路線価 (2023) 佐賀県佐賀市若宮2-212外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市若宮２丁目２１２番外
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	7,640万 円 (1052 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万16 円 1平米 7万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,650万 円 (1052 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万346 円／坪 1平米 7万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐賀市内の幹線・準幹線道路沿いで車両通行量が多い路線商業地域。需要者の中心は、圏外需要者も想定可能な郊外型店舗等の経営を目論む個人事業者又は中小事業者。昨年は近隣地域内で、今年は南バイパスで取引が成立した。大規模小売店舗との競合もあるが供給が限定的なため取引市場は上昇傾向。画地規模１，０００㎡程度の場合単価は７２，５００円／㎡前後、総額は７，２５０万円程度。希少性及び底堅い需要が見られるので上昇傾向。 (2) 同一需給圏は佐賀市内のバイパス沿いの沿道サ－ビス型の路線商業地域である。需要者の中心は県内外の自動車関連、物販・飲食等のチェ－ン店、遊技場等の事業者である。同じ郊外店との競合、都市間競争等で取り巻く環境はより一層激化しているが、市内有数の幹線で通行車両は多く、近接する総合運動場の多角化の整備の一部完成等も見られ、潜在力に期待が高まる。物件毎の規模等が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益物件として検討可能な地域で、個人・中小法人事業者向け駐車場付き店舗として賃貸市場は堅調。収益価格は、不動産市場の動向を想定要因に適切に反映することが難しいため、比準価格より低く求められた。比準価格は多数の取引事例から求めて取引当事者の諸事情を分析・補正し、実需を反映したので実証性・規範性が高い。価格牽連性が高い比準価格を採用し、低めに求められた収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定。 (2) 平家建の店舗が多数を占め、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。他方、比準価格は標準地と地域的特性が類似する事例を中心に求めており、試算の過程も妥当なため、市場の実態を的確に反映した価格であると思料する。したがって本件においては、比準価格を中心に、収益価格を関連づけて、同価格帯の地域との均衡、代表標準地との検討、不動産市場の動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐賀駅北西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	318.2 坪 (1052 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市若宮２丁目２１２番外
標準地の範囲
東	370 m
西	30 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	中央分離帯がある北部バイパス沿いの路線商業地域
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐賀サンライズパークが令和５年５月に開館予定や幹線道路沿いの土地供給減を受け路線商業地需要が増加。飲食店・事業所等が建ち並ぶ国道沿いの希少性、土地供給減少や低金利を背景とした需要増から上昇傾向と予測。 (2)　地域内を含め総じて市内外周部の幹線沿いは高値取引が多かった。とりわけ地域内での取引はその傾向が強く、近接する総合運動場のアリ－ナ化を見据えた需要が顕在化してきており、地価はかなり強含みの傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万16 円 1平米 7万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万16円 1平米 7万2,600円
前年から次年への変動率 10.8 ％
2022年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 11 ％
2019年	1坪 21万6,543円 1平米 6万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利継続の融資市場を背景に、実需経済の市場安定感が見られ、幹線道路沿い商業地への選好性・希少性・有利性から今後の地価水準は上昇傾向。 (2)　新型コロナウイルス等の影響が長期化しているが、主に中心部の歓楽街地区と郊外部の商業地区とで地価の変動の二極化が加速している。
地域要因
(1)南バイパスで実需取引があり、同一路線ではビッグモーターが令和４年２月にオープン。堅調な市場性増大があり今後の地価水準は上昇傾向。 (2)　近接する総合運動場のアリ－ナの一部の完成があり、県下初の大物ミュージシャンの公演が今夏に決定。潜在力が期待されている。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)　商環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公鑑佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市若宮２丁目２１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,616 円／平米 42万5,204 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,989 円／平米 43万9,662 円／坪
標準価格 平米 坪	9万407 円／平米 29万8,886 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,200 円／平米 30万4,813 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市若宮２丁目２１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,515 円／平米 28万6,019 円／坪
推定価格 平米 坪	11万701 円／平米 36万5,978 円／坪
標準価格 平米 坪	7万331 円／平米 23万2,514 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市若宮２丁目２１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万803 円／平米 26万7,135 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,450 円／平米 26万9,274 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,131 円／平米 25万4,995 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市若宮２丁目２１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,522 円／平米 21万4 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,556 円／平米 23万9,870 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,839 円／平米 22万7,582 円／坪
査定価格 平米 坪	7万200 円／平米 23万2,081 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市若宮２丁目２１２番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,846 円／平米 23万7,523 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,041 円／平米 22万8,250 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,357 円／平米 22万5,988 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情