路線価 (2023) 佐賀県佐賀市巨勢町大字牛島字二本松576-44外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 佐賀市佐賀県佐賀市巨勢町大字牛島字二本松５７６番４４外
価格時点	2023 年
駅名	佐賀駅 から 3900m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (2666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (2666 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐賀市内の国道・県道・都市計画道路等の幹線及び準幹線沿いの郊外路線商業地域である。需要者は佐賀市内外の個人事業者、自動車関連や各種フランチャイズ店を展開する法人等が中心と考えられる。低金利や店舗敷地の拡大指向で、新規の出店も見られるようになり、土地の需要は上昇傾向で推移している。画地の規模により土地価格には幅があるが１億円をこえる取引もみられる。 (2) 同一需給圏の範囲は佐賀市内の幹線道路沿い等の街路条件が良い商業地域で、需要者は画地規模も大きいので県内外の商業事業者が多い。当該エリアは駐車場を完備した郊外型の店舗が集積しており集客力もあり、事業用地を探す動きは強いが供給が限定的である為需給にギヤップがある。現在大規模な画地の売物件はないが、需要の中心となる価格帯は６８，５００円／㎡前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 建築費の上昇に賃料の上昇が追いつかず建物に帰属する純収益が大きくなり収益価格は低位に試算された。よって近隣地域と同じく佐賀市内の郊外路線商業地域に所在する類似の取引事例等を採用して求めた比準価格を中心とし、収益価格は想定要素も含んでいるので参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内には自用で利用する店舗や借地も多く、賃貸収入を目的とした投資目的の取引はほとんどない。よって本件においては、市内のバイパス等の幹線道路沿いの民間の取引より比準した比準価格を標準とし、建築費の高騰を受けてやや低位に求められた収益価格を関連づけて、南部バイパス沿いの代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	佐賀駅南東方
距離	3900 m
土地の状態
土地面積	806.4 坪 (2666 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐賀市佐賀県佐賀市巨勢町大字牛島字二本松５７６番４４外
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	60 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	佐賀江大橋の拡幅工事が進んでいる。
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)佐賀市の環状道路沿いの路線商業地域である。近年自動車販売店等の店舗が増加しており、繁華性は向上している。佐賀江大橋の４車線化工事も進んでおり、地価は強含みで推移していくものと予測する。 (2)当該地域は環状線沿いの商業地域で、画地規模も大きく駐車場を完備した郊外型店舗が集積している。幹線道路沿いの土地に対する需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万6,461 円 1平米 6万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,808円 1平米 6万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万6,461円 1平米 6万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)佐賀市郊外の商業地域では低金利や、店舗敷地の拡大指向等で商業地の需要は多くなってきている。 (2)人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んできている。不動産市況はやや過熱気味であるが、感染がまた拡大している新型コロナの影響が懸念される。
地域要因
(1)佐賀江大橋の４車線化工事が進行している。 (2)地域要因には特に変動はないが、需要が強い状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市巨勢町大字牛島字二本松５７６番４４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万255 円／平米 10万23 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,584 円／平米 18万455 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,315 円／平米 22万5,849 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市巨勢町大字牛島字二本松５７６番４４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万803 円／平米 26万7,135 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,450 円／平米 26万9,274 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,571 円／平米 25万6,450 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５公佐賀 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市巨勢町大字牛島字二本松５７６番４４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,280 円／平米 17万9,450 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,280 円／平米 17万9,450 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,622 円／平米 22万6,864 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基佐賀 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市巨勢町大字牛島字二本松５７６番４４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,108 円／平米 20万2,023 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,513 円／平米 20万6,668 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,144 円／平米 20万8,754 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	４基鑑佐賀 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	佐賀市
地域	佐賀県佐賀市巨勢町大字牛島字二本松５７６番４４外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,983 円／平米 20万8,222 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,736 円／平米 22万7,241 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,388 円／平米 22万2,785 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	4.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情