路線価 (2023) 佐賀県唐津市浜玉町浜崎字大屋1289-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 唐津市佐賀県唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１
価格時点	2023 年
駅名	浜崎駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	588万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2023年01月02日
鑑定評価額 総額	588万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万4,470 円／坪 1平米 3万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は唐津市内の商業地域である。需要者は浜玉町内をはじめ同一需給圏内の商店経営者や事業者が中心である。浜玉町や旧唐津市の郊外型の大型店舗等や福岡市へ顧客が流れ、零細な店舗が多い旧来からの商業地域の需要は少なく、逆に店舗の閉鎖等で供給は多くなっている。近年、競売物件は見られるが、民間の取引は少なく、中心となる価格帯は明確でないが、土地価格が１，０００万円以下の取引が中心と考えられる。 (2) 同一需給圏は、唐津市および周辺市町の商業地域である。主な需要者は、浜玉町に地縁のある自営業者と考える。浜玉市民センター庁舎が県道虹の松原線沿いに移転したが、当地域は低層店舗が主で商業繁華性に大きな影響は見られない。空き店舗も依然見られるが、近隣地域等で取引も見られだした。土地は、３万円／㎡程度が取引の中心と思料するが、画地規模等により取引される価格帯がまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用の建物が中心で、賃貸物件は閉鎖した店舗が借手を募集している場合が多く、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益還元法は適用しなかった。既成市街地であるので原価法は適用できない。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市民センターが移転したことも考慮し、取引事例からの補修正等について再検討した結果、比準価格は市場性を的確に反映していると判断してこれを採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は既成市街地の低層店舗兼住宅等が主の商業地域である。殆どが自己使用であり、収益目的に合致した賃貸物件は少なく、商業事業者向けの賃貸市場は未成熟で、積算価格及び収益価格は試算しなかった。実需に基づいた取引事例比較法においては、同一需給圏内の商業地および混在地の取引事例を採用した。適正な補修正を行い、比準価格を試算し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	浜崎駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等が建ち並ぶ旧役場前の商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	唐津市佐賀県唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	24 m
面積	190 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	旧浜玉市民センター跡地が更地となった。
街路	８．０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)浜玉町中心部の旧来からの既成の商業地域である。零細な店舗が多く、背後の既成住宅地域の衰退、浜玉町や旧唐津市の郊外型の店舗への顧客の流出に加え、市民センターの移転もあり衰退傾向が続くものと予測する。 (2)浜玉市民センターが県道虹の松原線沿いに新築移転したが、商業繁華性に大きな影響は見られない。空き店舗は依然見られるが、近隣地域等で取引が見られだし、地価に底値感が出てくるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万4,470 円 1平米 3万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万4,470円 1平米 3万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)浜玉町では、郊外型の店舗や福岡市等への顧客の流出等で商環境は厳しく、後継者問題もあり、商業地の需要は低迷している。 (2)人口減少および高齢化率上昇は継続している。不動産需要は堅調であったが、軟調になってきている。商業地の需要は依然として弱い。
地域要因
(1)浜玉市民センターが近隣地域から転出した。 (2)浜崎駅南側開発が進み、浜玉市民センターが新築移転したが、商業繁華性に大きな影響は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万480 円／平米 6万7,707 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,365 円／平米 10万3,693 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,365 円／平米 10万3,693 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,400 円／平米 10万3,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公唐津 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,157 円／平米 15万9,207 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,964 円／平米 15万8,569 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,056 円／平米 14万2,343 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基唐津 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万849 円／平米 10万1,987 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,182 円／平米 11万3,006 円／坪
標準価格 平米 坪	3万223 円／平米 9万9,917 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基唐津 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	唐津市
地域	佐賀県唐津市浜玉町浜崎字大屋１２８９番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万116 円／平米 9万9,563 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,325 円／平米 10万6,866 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,082 円／平米 10万2,757 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情