路線価 (2023) 佐賀県三養基郡みやき町大字中津隈字板部2720-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	佐賀県 三養基郡みやき町佐賀県三養基郡みやき町大字中津隈字板部２７２０番１５
価格時点	2023 年
駅名	中原駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	435万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,161 円 1平米 1万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	442万 円 (235 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,153 円／坪 1平米 1万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はみやき町及び上峰町、吉野ヶ里町、鳥栖市等の住宅地域である。需要者はみやき町内の居住者が中心で、一般住宅の取引は見られるが、農家住宅の取引は少ない。県道北茂安三田川線沿線で開発された分譲住宅が選好され、利便性が劣る中位以下の既存住宅地の需要は伸びていない。土地は４００万円代、中古住宅で９００万円前後、新築の戸建住宅で２，５００万円以下の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は三神エリアにおいて低層戸建住宅地域の存する範囲である。需要の中心は三神エリアをはじめ、久留米市など周辺市域へ通勤するサラリーマン等の一次取得層である。平成初期までのミニ開発で一般住宅が過半を占めるに至った近隣地域は街路がやや雑然とした住環境を呈しており競争力は普通程度である。価格面における需要の中心は、土地２４０㎡程度で４～５百万円程度、新築戸建で２０百万円台の水準と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家住宅も見られる住宅地域で、アパート等収益目的の取引は殆ど無く、取引に当たっては収益性は考慮されない地域であり、収益還元法は適用しなかった。類似の造成事例が無いので原価法も適用しなかった。自己用住宅目的の取引が大部分であり、旧中原町や旧三根町の取引事例も採用したが、補修正の内容は妥当であるので比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はそのほとんどを低層戸建住宅利用が占める実需志向の住宅地域であり、賃貸建物を新築想定する価格アプローチは地域の実態にそぐわず説得力に欠けるため収益価格は算定しない。下記の代表標準地価格を規準とした価格とバランスがとれており、代替・競争関係にあって価格牽連性の大きい同一需給圏内の成約事例に基づいて査定した比準価格を採用して、上記のとおり本件鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中原駅南方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	71.1 坪 (235 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農家住宅も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三養基郡みやき町佐賀県三養基郡みやき町大字中津隈字板部２７２０番１５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	12 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか農家住宅も見られる旧北茂安町の既存の住宅地域である。周辺には分譲住宅が見られるようになったが、当該地域に変動要因はなく、今後とも現状を維持し、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (2)農家集落に介在する形で行われた昭和５０年代～平成初期のミニ開発によって普通住宅と農家住宅から形成される戸建住宅地域に至った経緯がある。今後も当面は現状の地域要因を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,161 円 1平米 1万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,153 円 1平米 1万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,153円 1平米 1万8,800円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 6万500円 1平米 1万8,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅ローンの低金利、住宅取得の優遇税制によるアパートからの住替え等で住宅地の需要が増加している。 (2)土地取引件数は新型コロナが影響し始めた２０２０年を除けば、２０１６年以降年間３００件台後半を維持している。
地域要因
(1)既存の住宅地域であり、格別の変動要因はない。 (2)変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	４基みやき 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県三養基郡みやき町大字中津隈字板部２７２０番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万392 円／平米 6万7,416 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,975 円／平米 7万5,955 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,273 円／平米 7万329 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５公みやき 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県三養基郡みやき町大字中津隈字板部２７２０番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,031 円／平米 5万6,304 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,372 円／平米 6万738 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	４基みやき 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県三養基郡みやき町大字中津隈字板部２７２０番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,033 円／平米 5万3,005 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,466 円／平米 5万4,437 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,134 円／平米 5万9,951 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	４基みやき 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	佐賀県
市区町村	三養基郡みやき町
地域	佐賀県三養基郡みやき町大字中津隈字板部２７２０番１５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,794 円／平米 6万2,133 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,425 円／平米 6万913 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,649 円／平米 6万1,654 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情