路線価 (2023) 長崎県長崎市伊良林1-83-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市伊良林１丁目８３番２
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,660万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万7,238 円 1平米 22万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 73万3,932 円／坪 1平米 22万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の商店街等の背後に位置する利便性・快適性に恵まれた高価格帯の住宅地域である。需要層は所得の高い市内在住者が中心で第二次取得層も多い。近隣の大型商業施設の再開業により利便性が向上した事で周辺地域への需要の強まりが予測される。戸建住宅用地の場合、供給が非常に少ないためかなり強気の売値の設定が見られる。取引の中心となる価格帯は２百㎡程度で４千万円台半ばになり、新築戸建住宅の場合は６千万円台半ばになる。 (2) 同一需給圏は長崎市中心部を中心として居住環境の良好な中高位価格帯の住宅地域を含む圏域である。需要者は比較的所得の高い１次及び２次取得者層の個人が中心となる。居住環境良好な平坦地の需要は根強いものがあるが、それに見合うだけの供給がないため、居住環境良好な住宅地の地価は上昇している。需要の中心は土地は４０００万円前後、新築戸建で６５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は利便性・快適性に恵まれ稀少性の高い住宅地域の取引事例から求めたので近隣地域の市場性は概ね反映されたと判断する。一方収益価格は賃貸需要が強い地域ではあるが、対象標準地程度の規模では容積率が低いために取引価格に見合うだけの収益が得られず比準価格よりかなり低位の価格となった。近隣地域周辺の売買は取引実績を基礎に行われる事を重視し、鑑定評価額は代表標準地との均衡や市場の需給動向等を踏まえ比準価格を以って決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。高額所得者等による高い価格での取引が多く、取引価格に見合うだけの収益を得られず、収益価格は比準価格に比べ低めに試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を採用し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新大工町停南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市伊良林１丁目８３番２
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に近い上に交通・商業施設に近く居住環境も良好な事に加え、近くの大型商業施設の開業により需要の上昇が予測される。マンション用地の需要も強く、売り希望価格は強気で今後も地価の上昇が予想される。 (2)高価格帯の住宅地域であり、落ち着いた住環境で、中心部へのアクセスが容易である等利便性も良好である。良好な住環境に加え、近隣の新大工町の再開発事業も完了したことから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 73万7,238 円 1平米 22万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 73万3,932 円 1平米 22万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 73万7,238円 1平米 22万3,000円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
前年から次年への変動率 5.7 ％
2019年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの負の影響は観光・飲食街等の例外を除き殆ど見られない。地価は依然として２極化の方向にあり、現在も地域間格差は拡大の方向にある。 (2)利便性の良い住宅地の需要は依然として強いが、建築資材、物価上昇の影響が見られつつもある。また、利便性の劣る地域では依然として弱さは残る。
地域要因
(1)利便性・快適性共に恵まれている上に最寄りの大型商業施設の再開業で居住環境は一層向上している。供給は少ない反面需要はますます強まっている。 (2)住環境及び利便性ともに優れた平坦地で、近接する新大工商店町の再開発も完了し需要は強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市伊良林１丁目８３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,552 円／平米 92万893 円／坪
推定価格 平米 坪	27万8,825 円／平米 92万1,795 円／坪
標準価格 平米 坪	21万7,492 円／平米 71万9,029 円／坪
査定価格 平米 坪	21万9,000 円／平米 72万4,014 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市伊良林１丁目８３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万9,995 円／平米 72万7,303 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,704 円／平米 73万2,953 円／坪
標準価格 平米 坪	22万821 円／平米 73万34 円／坪
査定価格 平米 坪	22万2,000 円／平米 73万3,932 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市伊良林１丁目８３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,424 円／平米 63万9,460 円／坪
推定価格 平米 坪	21万752 円／平米 69万6,746 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,443 円／平米 74万2,009 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2326 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市伊良林１丁目８３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,312 円／平米 88万427 円／坪
推定価格 平米 坪	27万3,467 円／平米 90万4,082 円／坪
標準価格 平米 坪	23万579 円／平米 76万2,294 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	280 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
特別な事情