路線価 (2023) 長崎県長崎市石神町409-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市石神町４０９番２３
価格時点	2023 年
駅名	西浦上駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	802万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万5,051 円 1平米 4万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	809万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,374 円／坪 1平米 4万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市中北部を中心とした住宅地域一帯である。需要者の中心は市内在住者であるが、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は急傾斜の古い住宅団地で、道路幅員が狭小で坂道が多く標準的画地規模は比較的小さい。競合する住宅団地と比較すると競争力が弱い。需要は値頃感から安定的に推移しており地価はほぼ横ばい傾向にある。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地が８００万円程度、新築の戸建物件が２６００万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は、長崎市中北部を中心とした住宅地域一帯である。需要者は長崎市居住者が中心であるが、市外からの転入者も見込まれる。近隣地域は斜面地を開発した古い住宅団地（丸善団地）で街路条件、交通・接近条件等に劣ることから新興団地等との競争力に欠け、需要は弱含みで推移している。標準的規模の更地は８００万円程度、新築戸建物件は２５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅団地で、自用目的での取引が中心であることから賃貸市場は発達しておらず収益還元法の適用は困難と判断した。居住の快適性が重視される地域であり取引価格の水準を指標に価格決定されることが通常であるため評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に市場の需給動向及び単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟な上、敷地規模が小さく駐車場の確保が難しいため相応の賃料収入を確保できないと判断し、収益還元法は採用しなかった。本件においては、快適性がより重視される地域であること、取引価格を指標として価格決定されるのが通常であることから比準価格を採用し、かつ決定にあたっては、街路条件の劣る地域の需給動向、単価と総額との関連等にも留意し、下記代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	昭和町停南東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市石神町４０９番２３
標準地の範囲
東	110 m
西	140 m
南	90 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幅員４ｍの急傾斜の古い住宅団地で、競合する住宅団地と比較すると競争力に劣る。宅地需要は値頃感から安定的に推移しており地価はほぼ横這い傾向にある。 (2)街路条件、環境条件等に劣る古くからの住宅団地である。競合する住宅団地等に比して競争力に劣り、需要は弱含みで推移している。地価は、ほぼ底値圏に達しており、緩やかな上昇傾向に転じたものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万5,051 円 1平米 4万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,374 円 1平米 4万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,374円 1平米 4万7,300円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 15万5,051円 1平米 4万6,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は全体的に持ち直しつつあるが今後、感染症の動向、物価上昇、供給制約、金利動向等による不動産市場への悪影響が懸念される。 (2)国内経済は円安等の外的要因に左右されつつも、比較的安定している。長崎市内においては、新幹線の開通に伴う駅前再開発等が期待されている。
地域要因
(1)競争力に劣る住宅団地であるが、値頃感から宅地需要は安定的に推移しており地価はほぼ横這い傾向にある。 (2)街路条件等が劣る傾斜地の住宅団地で競争力に劣り、宅地需要は弱含みであるが、地価は底値圏にあり、緩やかな上昇傾向に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市石神町４０９番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,444 円／平米 20万3,134 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,627 円／平米 21万6,963 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,903 円／平米 15万8,367 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市石神町４０９番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,952 円／平米 15万5,223 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,580 円／平米 15万3,993 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,223 円／平米 14万9,507 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2312 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市石神町４０９番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,681 円／平米 19万693 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,138 円／平米 19万2,204 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,068 円／平米 14万8,995 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市石神町４０９番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,494 円／平米 22万9,747 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,145 円／平米 15万2,555 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,739 円／平米 14万4,601 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市石神町４０９番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,575 円／平米 17万7,119 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,582 円／平米 17万3,836 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,133 円／平米 13万9,292 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情