路線価 (2023) 長崎県長崎市三重町961-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市三重町９６１番１
価格時点	2023 年
駅名	道ノ尾駅 から 12000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	341万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	341万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万7,442 円／坪 1平米 2万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三重地区を中心とする長崎市西部の既成の住宅地域及び周辺の住宅団地である。需要層は同一需給圏内の第１次取得者が主である。ただし、古い歴史を持つ故に地元出身者の地縁的選好性が強く、逆に他の地域からはそれが流入の障壁となり一般的需要は期待薄である。その結果、需給共に弱く地価の下落傾向が続いている。取引自体が少ないが敢えて中心となる価格帯を示せば、対象標準地と同規模の更地が３百万円台半ば、新築戸建で２千万円台である。 (2) 同一需給圏は長崎市北西部を中心に郊外に位置する住宅地域である。需要者の中心は長崎市北西部郊外在住の一次取得者層であり、地縁性の強い地域であることから同一需給圏外からの転入者は少ない。都心部から離れた郊外に存する農漁家集落由来の既成住宅地域で、長崎市北西部の中心である畝刈地区からも離れていることから、需要は弱い。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で４００万円程度、新築の戸建物件が２４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は三重地区を中心に、集落から既成住宅地域化した地域や新興住宅団地で地価水準が近い地域の取引事例より求めた。その結果、近隣地域及び対象標準地に係る市場性と地価水準は概ね把握し得たと考える。一方近隣地域では賃貸需要そのものが殆ど無く、市場が未成熟なため収益価格の試算を断念した。近隣地域はその性格故に自己所有目的で取引されるのが一般的と認められる事から、鑑定評価額は周辺標準地との検討を踏まえ比準価格をもって決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、当該地域においては賃貸市場が成熟していないため、収益価格は試算できなかった。当該地域においては自己居住目的の取引が主で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格の説得力は高い。また、単価と総額との関連においても適切である。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三重停北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市三重町９６１番１
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北　２．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	土砂災害警戒区域
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)古くは半農半漁の集落地域で、その後一般住宅が増えて既成住宅地域となったものの、市場は閉鎖的で他の地域からの移動はあまり期待出来ない。少子高齢化で需要の減退は避けられず、今後も地価は下落傾向と予測する。 (2)農漁家集落から既成住宅地域化し、今後は特に地域的な変化はないものと予測する。他地域からの転入は期待できず需要は弱いままで、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万7,442 円 1平米 2万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長崎県の景気は、一部に物価上昇の影響がみられるものの、全体として持ち直している。今後の不動産に対する需給動向はやや不透明である。 (2)コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価格高騰による不動産価格への影響が見られつつある。
地域要因
(1)農・漁家集落から既成住宅地域化したが、最近は地域自体に目立った変化がない。周辺の住宅団地の需要も弱く需要の減退傾向から抜け出せていない。 (2)農・漁家集落から既成住宅地域化した長崎市郊外の住宅地域で、特に目立った変化はないが、利便性に劣る土地に対する需要は減退傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市三重町９６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,698 円／平米 12万4,630 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,287 円／平米 12万3,271 円／坪
標準価格 平米 坪	2万727 円／平米 6万8,523 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市三重町９６１番１
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,233 円／平米 4万3,748 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,744 円／平米 6万1,968 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市三重町９６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,810 円／平米 12万1,694 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,666 円／平米 11万7,912 円／坪
標準価格 平米 坪	2万968 円／平米 6万9,320 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2318 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市三重町９６１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万202 円／平米 6万6,788 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,767 円／平米 7万8,574 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,707 円／平米 6万5,151 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92318 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市三重町９６１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万621 円／平米 6万8,173 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,533 円／平米 7万1,188 円／坪
標準価格 平米 坪	2万219 円／平米 6万6,844 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情