路線価 (2023) 長崎県長崎市香焼町字丹馬1593-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市香焼町字丹馬１５９３番１
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 14000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	765万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	762万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円／坪 1平米 2万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は香焼地区を中心に市内沿岸部の集落地域及び既成住宅地域である。需要層は同一需給圏内の第１次取得層が主であるが、地縁的選好性の強い地元出身者を除けば需要はあまり期待出来ない。香焼町と伊王島町を結ぶ県道背後に位置し、伊王島内のリゾート客の通行車両は少なくないが、周辺に商業施設等はなく利便性に欠け需要が弱く住宅地開発等の動きはない。需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は長崎市南部にあって、既存住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は長崎市南部在住の一次取得者層で、圏外からの転入者は少ない。香焼地区の人口減少、香焼中心部から離れた地域であり、従来から宅地需要は弱く地価の下落が続いている。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で８００万円前後、新築戸建物件で２６００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内南部及び沿岸部に位置する既成の住宅地の事例を広域的に採用して求めた。類似地域も含め需要が弱い中で得られた試算価格であり最近の市場の実状を反映している。一方収益価格は、近隣地域及びその周辺に於いて需要が無く賃貸市場自体が成立していないため試算を断念した。鑑定評価額は市南部の他の標準地の価格との均衡に留意し、需要が非常に弱い状況下に於いて市場の実勢を反映した比準価格をもって上記の通り決定した。 (2) 比準価格は事例適格要件を具備した事例より試算された実証的な価格である。収益価格は賃貸市場が成立しておらず試算できなかった。近隣地域は居住の快適性・利便性が重視される地域で、取引指標に価格形成される住宅地域である。よって、比準価格を妥当と認め、近隣地域の需給動向や単価と総額との関連等、周辺標準地の動向等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	安保停東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	88.3 坪 (292 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市香焼町字丹馬１５９３番１
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)元々は漁家集落地域で、一般住宅が増えて既成住宅地域となったものの、基本的に市場は閉鎖的で他の地域からの移動はあまり期待出来ない。少子高齢化で需要の減退は避けられず、今後も地価は下落傾向と予測する。 (2)香焼地区の中でも郊外に存する既成住宅地域である。宅地需要は弱含みで推移しており、地価は下落傾向にある。この傾向は当分の間、続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,287円 1平米 2万6,100円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気はコロナ禍の影響から脱しつつあるものの厳しい状況にある。一部に持ち直しの動きも見受けられるが不透明な状況が続いている。 (2)日本経済はコロナ禍から回復基調にあるが、ウクライナ情勢等の影響もあり、今後の経済情勢は予断を許さない状況にある。
地域要因
(1)漁家集落から既成住宅地域化したが、最近は周辺に開発等の動きは見られない。市街地から離れ元々利便性に欠けるため需要の減退傾向が続いている。 (2)香焼地区の中でも郊外に存する既成住宅地域で、需要が弱く地価は依然として下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2318 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市香焼町字丹馬１５９３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,777 円／平米 5万5,465 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,777 円／平米 5万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,966 円／平米 8万2,538 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2318 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市香焼町字丹馬１５９３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万202 円／平米 6万6,788 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,767 円／平米 7万8,574 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,862 円／平米 8万5,500 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2325 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市香焼町字丹馬１５９３番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,116 円／平米 8万3,033 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,867 円／平米 8万2,210 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,039 円／平米 8万6,085 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2329 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市香焼町字丹馬１５９３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,320 円／平米 6万3,872 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,757 円／平米 6万2,011 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,530 円／平米 8万7,708 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市香焼町字丹馬１５９３番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,409 円／平米 9万3,920 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,240 円／平米 9万3,361 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,052 円／平米 8万6,128 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情