路線価 (2023) 長崎県長崎市城山台2-237-100 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００
価格時点	2023 年
駅名	浦上駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万9,518 円／坪 1平米 6万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市西部に位置する価格中位～高位帯の住宅地域。需要者は一般的な所得層の個人等である。昨今の市中心部平坦地の需要の高まり並びに斜面地・郊外既存集落の需要低迷の状況のなか、近隣地域のような高台の住宅地域はさほど人気は高くないが、市中心部への接近性及び住環境が良好であるため、一定の需要は見込める。需要の中心は土地は１４００万円程度、新築戸建で４５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、長崎市内の住宅団地を中心とする住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者層が中心であるが、市外からの転入者も含まれる。近隣地域は、市中心部に比較的近い住環境良好な住宅団地で、一定の需要が見込まれ、地価は横ばいからやや上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は、標準的規模の更地で１４００万円前後、新築戸建で４０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅からなる住宅団地の一角をなしており、自己使用の戸建住宅が殆どで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。取引事例比較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って、取引の実態を反映した比準価格を採用することとし、前年標準価格との検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額との関連等も総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、信頼性のある複数の事例を収集し得た。一方、収益価格は賃貸市場が成熟していないため試算できなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域で、当該地域においては自己居住目的の取引が主であるため比準価格の説得力は高く、単価と総額との関連においても適切である。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	城山台北口停北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００
標準地の範囲
東	130 m
西	150 m
南	250 m
北	190 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台の住宅団地であり、平坦地に比較すると人気はさほど高くないが、市中心部への接近性が比較的良好であることや平坦地での地価上昇の波及効果もあり、地価は緩やかに上昇すると予測する。 (2)高台の住宅団地で、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。都心部に比較的近いため宅地需要は概ね堅調であり、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万7,865 円 1平米 6万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万9,518 円 1平米 6万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万7,865円 1平米 6万5,900円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 21万6,874円 1平米 6万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 21万6,874円 1平米 6万5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化している。 (2)コロナ禍の影響からは概ね脱却し、県内景気も持ち直しの動きが見られる一方で、資材価格高騰による不動産価格への影響が見られつつある。
地域要因
(1)特段の変動要因はないが、中心部平坦地での地価上昇の影響を受けている。 (2)区画整然とした居住環境の良好な大型住宅団地である。一定の需要が認められ、地価は若干の上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2329 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,334 円／平米 22万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,196 円／平米 22万8,762 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,609 円／平米 21万3,597 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,900 円／平米 21万7,865 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2327 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,803 円／平米 20万7,627 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,492 円／平米 20万6,599 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,059 円／平米 21万8,391 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,400 円／平米 22万2,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92229 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,810 円／平米 21万4,262 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,629 円／平米 20万7,051 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,223 円／平米 22万5,545 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,600 円／平米 23万98 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92229 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,935 円／平米 19万1,533 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,935 円／平米 19万1,533 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,041 円／平米 20万8,414 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,300 円／平米 21万2,576 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92229 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市城山台２丁目２３７番１００
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,577 円／平米 19万350 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,124 円／平米 18万5,546 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,675 円／平米 20万3,898 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情