路線価 (2023) 長崎県長崎市曙町25-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市曙町２５番１外
価格時点	2023 年
駅名	長崎駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 34万7,130 円
1平米当たり	1平米 10万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	5,760万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,650万 円 (367 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円／坪 1平米 15万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長崎市都心部周辺の既存商業地域で、需要者の中心は小規模店舗、事務所等を営む地場の法人・個人事業者等のほか、マンション業者も見込まれる。店舗、医院のほか賃貸マンション等も立地する。コロナ禍の影響は見られず、周辺の住宅地は上昇傾向で推移しており、マンション用地需要もあって地価は上昇傾向にある。取引される価格帯は需要者の業種、業態等によりまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は旧長崎市内の既存商業地域を含む圏域である。需要者の中心は小規模な店舗、事務所等を営む事業者等であるが、マンション業者も需要者となりうる。アップダウンのある地域であるが、店舗、医院等のほか賃貸マンション等も立地しており、マンション用地としての需要、周辺住宅地の地価上昇により、地価は上昇傾向にある。取引される価格帯は規模等によってまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、建築費の高騰もあって土地価格に見合う賃料収入が見込めず、低位に試算されたものと思料する。現在の市場下では不動産経営目的の投資物件としての需要よりも自用目的のエンドユーザーの需要の方が強いものと思料される。以上から、収益価格は参考に留め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は建築費の高騰等により、土地価格に見合う収益を確保できず低位に求められた。賃貸投資目的よりも自用目的の需要者が中心であることから、比準価格を標準に収益価格は参考に留め、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	曙町停西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	111 坪 (367 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市曙町２５番１外
標準地の範囲
東	35 m
西	25 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	22 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、医院のほか賃貸マンション等も見られるバス通り沿いの商業地域であり、マンション立地も可能であることから需要は比較的強く、地価は上昇傾向にある。 (2)店舗等を中心にマンション等もみられる商業地域で、当面、現状を維持するものと予測する。マンション用地としての需要も認められることから、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)コロナ禍抑制と経済活動の両立が進みその影響は一部の歓楽街を除き和らいでいる。マンション適地などの需要は依然として旺盛な状況が続いている。 (2)商業地域におけるマンション用地の需要は依然として強い。物価上昇等の懸念はあるが、行動制限の緩和により不安定さは弱まってきている。
地域要因
(1)稀少性の高い既存の商業地域で、マンション用地需要もあって需要は底堅く推移している。はコロナ禍の影響はほとんどみられない。 (2)長崎市中心部に近い近隣型の商業地域で、マンション用地としての利用も可能であることから、需要は強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92311 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市曙町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万3,552 円／平米 37万5,403 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,940 円／平米 46万9,254 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,787 円／平米 51万1,726 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92311 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市曙町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,094 円／平米 56万8,943 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,020 円／平米 57万8,616 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,828 円／平米 51万8,473 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92311 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市曙町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万6,112 円／平米 74万7,526 円／坪
推定価格 平米 坪	23万419 円／平米 76万1,765 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,624 円／平米 58万613 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2326 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市曙町２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,700 円／平米 42万5,482 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,415 円／平米 46万7,518 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,611 円／平米 52万7,674 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情