路線価 (2023) 長崎県長崎市松山町37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 長崎市長崎県長崎市松山町３７番
価格時点	2023 年
駅名	浦上駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,000万 円 (482 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億2,900万 円 (482 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万6,008 円／坪 1平米 26万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は幹線道路沿いを中心とした長崎市内の商業地域の圏域。マンション用地として最適な位置にあるが、景観形成重点地区による高度制限があるため、需要者は自社ビルあるいは賃貸目的の企業が中心となる。事務所用地に対する需要の低迷は認められるが、相対的割安感が見られ、地価は依然として値頃感が強い。規模等の個別性、取引の目的等により取引価格はまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は長崎市の幹線道路沿いを中心とした長崎都市圏の商業地域である。需要者の中心はマンション業者、貸店舗・貸事務所ビル等を営む中小法人等である。これまで長崎駅周辺における開発の期待感と都心型マンション用地需要の高まりも相俟って需要は旺盛で、その後の新型コロナの影響により一時的に買い控え等もあったが、コロナ禍においても需要は安定的である。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規範性のある商業地の取引に基づき適正に試算されており、取引の実体を反映した実証的価格である。収益価格は建築資材の高騰等から建築コストに見合う賃料収入が見込めないため低位に求められたものと思料する。取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、比準価格を中心に収益価格は参考に留め、市場の需給動向の推移及び単価と総額との関連を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は鉄筋コンクリート造５階建事務所を想定し試算したもので、収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う相応の賃料収入を確保できず結果として低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平和公園停北西方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	145.8 坪 (482 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	景観形成重点地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	長崎市長崎県長崎市松山町３７番
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	130 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	景観形成重点地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所ビルが連たんする地域で、コロナ禍の影響をほとんど受けておらず現状で推移すると予測する。地価は景観形成重点地区による高さ制限はあるものの、場所的優位性から上昇傾向で推移すると予測する。 (2)長崎市中北部の国道沿いに存し、一時新型コロナの影響も見られたが、新型コロナ禍においてもマンション用地需要等の安定的な需要が認められ、地価上昇が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万6,008円 1平米 26万8,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 86万6,172円 1平米 26万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費の高騰などの不安要素はあるがコロナ禍の影響が和らぎ観光や飲食店も持ち直しつつありマンション需要も依然として強い。 (2)新型コロナの影響で都心の底堅い商業地需要は一時停滞し、特に歓楽街や観光地近くにおける需要は減退。郊外における需要は依然として弱含み。
地域要因
(1)国道沿いに事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、コロナ禍の影響はほとんどなく、地域要因に特段の変動要因はない。 (2)長崎市中北部の国道沿いに存し、新型コロナ禍においてもマンション用地需要等の安定的な需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市松山町３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,985 円／平米 31万714 円／坪
推定価格 平米 坪	18万8,910 円／平米 62万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	26万6,822 円／平米 88万2,114 円／坪
査定価格 平米 坪	26万7,000 円／平米 88万2,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市松山町３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万1,956 円／平米 96万5,207 円／坪
推定価格 平米 坪	31万7,599 円／平米 104万9,982 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,479 円／平米 86万7,756 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市松山町３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
推定価格 平米 坪	15万8,757 円／平米 52万4,851 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,083 円／平米 94万9,096 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	南
側道幅員2	3 m
側道方位3	東
側道幅員3	2 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市松山町３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,982 円／平米 51万2,370 円／坪
推定価格 平米 坪	17万6,507 円／平米 58万3,532 円／坪
標準価格 平米 坪	26万335 円／平米 86万668 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92309 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	長崎市
地域	長崎県長崎市松山町３７番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,102 円／平米 89万9,569 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,825 円／平米 73万3,353 円／坪
標準価格 平米 坪	27万1,844 円／平米 89万8,716 円／坪
査定価格 平米 坪	27万2,000 円／平米 89万9,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情