路線価 (2023) 長崎県佐世保市保立町275-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市保立町２７５番２３
価格時点	2023 年
駅名	佐世保駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	860万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	858万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万1,166 円／坪 1平米 4万2,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐世保市の中北部を中心とする住宅地域で、広域的には市内全域に及ぶ。需要者の中心は、市内在住の第一次取得者層である。当地域は、高台の住宅団地で居住環境は普通程度である。周辺地域の分譲住宅地及び分譲マンションとの競合はあるが、相対的値頃感、割安感から需要は安定的である。新型コロナの影響は現在までほとんどみられない。需要の中心となる価格帯は、土地は９００万円前後、新築戸建物件は３０００万円前後で上昇気味である。 (2) 同一需給圏は、佐世保市中北部を中心に価格水準の類似した住宅地域で広域的には市内全域の住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の３０～４０代の一次取得者層である。高台の住宅団地で需要は普通程度であるが、長期の地価下落による値頃感から新規分譲物件の価格と比較すると割安感がある。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で９００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、採用した取引事例に妥当な補・修正等を施し求めた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。近隣地域は、第１種低層住居専用地域内の戸建住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため、収益還元法は非適用が相当と判断した。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、周辺標準地の価格等との均衡にも留意のうえ、市場に即した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、佐世保市中心部周辺において価格水準の類似した住宅地域の取引事例を採用して求めた。戸建住宅が地域の標準的使用で、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	総合教育センター前バス停北西方
距離	880 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市保立町２７５番２３
標準地の範囲
東	90 m
西	70 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12.5 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は、高台の住宅団地で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。競合する周辺の分譲住宅地や分譲マンションと比較して値頃感があり需要は安定的である。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)佐世保市中心部に近い高台の住宅地域である。当地域に至るまでの街路の系統はやや劣るが、地価水準は長期下落により低位となっており、値頃感から需要は回復し、今後も地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万1,497 円 1平米 4万2,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万1,166 円 1平米 4万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万1,497円 1平米 4万2,800円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万1,166円 1平米 4万2,700円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価高の懸念はあるが景気は持ち直している。市内では利便性、街路条件等の良好な物件の需要は回復傾向、その範囲も中心部から郊外へと拡大傾向。 (2)新型コロナの地価への影響は限定的で県内景気は緩やかに持ち直しているが円安やエネルギー価格の上昇等先行きは不透明である。
地域要因
(1)高台の住宅団地で、競合する分譲住宅地及び分譲マンションの価格と比較すると相対的値頃感等から、地価は上昇傾向にある。 (2)斜面地にあり、新たな開発や分譲等の動きは少ないが、中心部に近い住宅地の需要は底堅い。地価は割安感より回復傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市保立町２７５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,696 円／平米 12万1,317 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,896 円／平米 13万1,896 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,084 円／平米 14万2,436 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2330 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市保立町２７５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,669 円／平米 16万900 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,704 円／平米 13万7,873 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2324 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市保立町２７５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,343 円／平米 14万3,292 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,427 円／平米 14万6,876 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,925 円／平米 14万1,910 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,900 円／平米 14万1,827 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2323 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市保立町２７５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,704 円／平米 18万7,463 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,663 円／平米 19万634 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,356 円／平米 14万6,641 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2330 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市保立町２７５番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,671 円／平米 16万4,212 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,622 円／平米 16万4,050 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,017 円／平米 13万8,908 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情