路線価 (2023) 長崎県佐世保市相浦町1625 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市相浦町１６２５番
価格時点	2023 年
駅名	相浦駅 から 210m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,840万 円 (373 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円／坪 1平米 4万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐世保市郊外にある旧来からの商業地域である。需要者の中心は地元の中小企業、個人事業者等である。近年は郊外型店舗への顧客流出、店舗経営者の高齢化等から商況は低迷しているが、地価は長期下落によって周辺の住宅地の価格水準に近づき底値圏に達し、今後は緩やかに上昇していくものと判断する。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は佐世保市北部を中心とする市内全域の旧来型商業地域であるが商住混在地域を含む。需要者は地場の中小商業従事者が主体である。店舗経営者の高齢化、後継者不足、周辺路線商業地域との地域間競合等により地域的な衰退傾向が深刻化している。一方、地価の長期下落により周辺住宅地価格との開差が縮小しており、地価に割安感があり需要は回復傾向にある。取引件数が少ないため、中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例はいずれも商業的な性格を有する事例を採用しており、比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、自己使用の店舗又は店舗併用住宅を中心とする地域で、賃貸物件への需要はほとんどないため、収益価格は試算しなかった。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 郊外の旧来型商業地域であり、新規のテナント需要はほとんどなく、自己使用の店舗、店舗兼住宅が中心で、賃貸市場は成熟しておらず、収益還元法は適用できなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、実際の取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	相浦バス停北東方
距離	110 m
土地の状態
土地面積	112.8 坪 (373 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅の中に銀行等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市相浦町１６２５番
標準地の範囲
東	50 m
西	65 m
南	30 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	27 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の店舗兼住宅を中心とする旧来型の商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。商況は低迷しているが、地価水準は長期の下落で底値圏に達し、今後緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)郊外の旧来型商業地域であるが大型店舗への顧客の流出等で繁華性は低く商業地域として衰退傾向にある。商況は低迷しているが、地価は割安感があるため需要は回復しており今後は緩やかに上昇していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万1,663円 1平米 4万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 16万1,663円 1平米 4万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感が強いが、商業地では、都市部の繁華性の良い地域やマンション需要が強い地域では、不動産需要は回復傾向にある。 (2)新型コロナの地価への影響は限定的で県内景気は緩やかに持ち直しているが円安やエネルギー価格の上昇等先行きは不透明である。
地域要因
(1)周辺の郊外型店舗に顧客が流出し、旧来型で衰退傾向にある商業地への需要は弱いが、回復傾向にある。 (2)周辺路線商業地域への顧客の流出等で商況が低迷しており商業地域として衰退傾向にある。一方で、住宅地等への転換で土地利用の変化もみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2333 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町１６２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,879 円／平米 15万1,676 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,577 円／平米 19万350 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,043 円／平米 16万2,136 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2323 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町１６２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,674 円／平米 15万998 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,003 円／平米 17万8,534 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,544 円／平米 16万3,792 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2330 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町１６２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,460 円／平米 18万9,963 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,245 円／平米 18万5,946 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,122 円／平米 16万2,397 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92231 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町１６２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,491 円／平米 21万9,819 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,587 円／平米 21万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	5万66 円／平米 16万5,518 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	92223 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市相浦町１６２５番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,412 円／平米 13万296 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,566 円／平米 15万641 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,474 円／平米 16万3,561 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情