路線価 (2023) 長崎県佐世保市権常寺1-104 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 佐世保市長崎県佐世保市権常寺１丁目１０４番
価格時点	2023 年
駅名	早岐駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	3,110万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,688 円 1平米 8万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,120万 円 (368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万349 円／坪 1平米 8万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として佐世保市南東部地区の商業地域であるが、広域的には市内全域の商業地域を含む。需要者の中心は、店舗又はマンション用地等を求める市内の個人又は法人事業者である。周辺では、ＪＲ早岐駅東口新設に伴う利便性の向上から背後人口の増加、店舗の進出、マンション建設もみられ、需要は増加傾向にある。取引件数が少なく、その規模・用途等もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は、市内全域の街路条件の良好な既成商業地域。需要者の中心は個人事業者及び比較的経営規模の小さな地場企業であるが、規模がまとまればマンション開発業者も含まれる。基本的に近隣商業地域としての性格を有するが、周辺に大型店も見られ競争は厳しい。反面、ＪＲ早岐駅東口の新設もあって背後の住宅地は人気が高く、住宅地価格との接近から地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、広域的に商業地の取引事例を採用し求めており、実需に裏づけられた説得力に富む価格といえる。収益価格は、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。近隣地域及びその周辺では、実際の市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意し、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、佐世保市南部を中心に、市中心部周辺にも範囲を広げて、地価水準の近い商業地の取引事例を採用して試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な試算価格が得られたものと考える。収益価格は最近の賃貸事例を基に試算したが、投資に見合う水準の賃料が形成されておらず、取引の現状とはややかけ離れた価格となった。よって、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	早岐駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	111.3 坪 (368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、銀行、医院等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐世保市長崎県佐世保市権常寺１丁目１０４番
標準地の範囲
東	30 m
西	35 m
南	140 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持するものと予測する。早岐駅東口新設による利便性の向上と背後人口の増加から需要は徐々に回復しており、地価は今後は微増傾向で推移するものと予測する。 (2)小規模低層の店舗や事務所が建ち並ぶ既成商業地域であり、周辺の大型商業施設との競合等で集客力は低下していたが、ＪＲ早岐駅東口の新設により値頃感が広がり、今後、地価は微増傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万9,688 円 1平米 8万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万349 円 1平米 8万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万9,688円 1平米 8万4,600円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万349円 1平米 8万4,800円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響による先行き不透明感があるが、中心的商業地及びその周辺部の不動産の需要は安定的に推移している。 (2)ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消費、生産活動は緩やかに持ち直しており、観光も行動制限の緩和・旅行支援により回復傾向にある。
地域要因
(1)早岐駅東口新設による利便性の向上から、周辺では分譲住宅地の販売も堅調で、背後人口は増加しており、需要は増加傾向にある。 (2)周辺の大型商業施設との競合は依然厳しいが、ＪＲ早岐駅東口の新設による利便性の向上から、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2330 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市権常寺１丁目１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,460 円／平米 18万9,963 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,245 円／平米 18万5,946 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,834 円／平米 28万461 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2317 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市権常寺１丁目１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,995 円／平米 38万6,785 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,477 円／平米 39万4,991 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,916 円／平米 28万732 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2322 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市権常寺１丁目１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,314 円／平米 19万6,092 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,418 円／平米 22万6,190 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,155 円／平米 27万8,216 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2323 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県佐世保市権常寺１丁目１０４番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,548 円／平米 30万5,964 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,196 円／平米 30万8,106 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,724 円／平米 28万98 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,700 円／平米 28万18 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情