路線価 (2023) 長崎県大村市植松2-726-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 大村市長崎県大村市植松２丁目７２６番２１
価格時点	2023 年
駅名	新大村駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (402 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,980万 円 (402 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,655 円／坪 1平米 4万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大村市の幹線道路沿いを中心とした市内の商業地域である。需要者の中心は郊外型の店舗等を必要とする個人事業者及び法人である。大村インターと長崎空港を結ぶ幹線道路沿いの路線商業地域であり、大村市の人口増加や新幹線の新駅開設などを背景に路線商業地は安定的な需要がある。商業地は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は大村市及び隣接する諫早市の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は地元企業及び全国展開のチェーン店等である。長崎自動車道大村インタ－と長崎空港及び大村市中心部を結ぶ幹線道路沿いで、周辺に新幹線新駅が設置された。人口の増加に伴う商圏の拡大等により、地価は堅調に推移している。取引が極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、収益価格は不動産の収益力を反映した理論的な価格であり、対象標準地において鉄骨造平家建店舗を想定して試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に求められた。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例はいずれも商業的な性格を有する事例を採用しており、比準価格は市場性を反映し規範性が高い。一方、建築コストに見合う賃料が得られておらず、収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	植松バス停南西方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	121.6 坪 (402 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大村市長崎県大村市植松２丁目７２６番２１
標準地の範囲
東	170 m
西	100 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	17 m
面積	400 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大村市の大村インターと長崎空港を結ぶ幹線道路沿いの路線商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、路線商業地の堅調な需要は継続しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)周辺に新幹線新駅が設置されたが、地域要因に特別の変動はなく、現在のところ顕著な影響は認められない。背後地の人口増加に伴い、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,655 円 1平米 4万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,655円 1平米 4万9,200円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 15万9,349円 1平米 4万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内で人口が着実に増加している市である。新型コロナの影響による先行き不透明感もあるが、不動産市場は活況が続いている。 (2)景気は物価上昇の影響が一部にみられるものの、新型コロナウイルス感染症の影響が和らいでおり、持ち直しの動きが続いている。
地域要因
(1)大村インターと長崎空港を結ぶ幹線道路沿いの路線商業地域で、ＪＲ新大村駅の開設により、路線商業地としての堅調な需要は継続している。 (2)人口増加に伴う商圏人口拡大に伴い地価の上昇が継続している。今後、新幹線開業による周辺の開発が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2324 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市植松２丁目７２６番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,981 円／平米 21万1,521 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,288 円／平米 17万9,476 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,312 円／平米 16万9,637 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2324 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市植松２丁目７２６番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,911 円／平米 16万5,006 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,744 円／平米 17万1,066 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,186 円／平米 16万2,609 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92228 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市植松２丁目７２６番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,479 円／平米 16万272 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,867 円／平米 15万8,248 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,744 円／平米 16万1,148 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92221 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	大村市
地域	長崎県大村市植松２丁目７２６番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,976 円／平米 19万1,669 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,309 円／平米 19万6,076 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,376 円／平米 15万9,931 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情