路線価 (2023) 長崎県松浦市御厨町里免字坂本324-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 松浦市長崎県松浦市御厨町里免字坂本３２４番３外
価格時点	2023 年
駅名	御厨駅 から 280m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	526万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	526万 円 (253 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,765 円／坪 1平米 2万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松浦市及び隣接市の近隣商業地域の圏域で、需要者の中心は地場の個人事業者及び法人企業である。日用品を扱う小売店舗等が中心の熟成度の低い商業地域であり、市外の大型店舗等への顧客の流出等により集客力は低下し商況は衰退傾向にある。車輌通行量は多いが、国道沿いの商業地に対する需要は弱く、売物件については市場滞留期間が長期に及ぶ場合も多い。取引が少なく価格帯には幅があるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は松浦市及び隣接市を含む商業地域の圏域である。日用品販売を主体とした商業地域であることから、需要者の中心は地場の個人事業者及び法人であるが、人口減少や地域の衰退に伴う売上の減少、大型店への顧客の流出、ネット販売等により商環境は極めて厳しい状況にあり、さらに店舗経営者の高齢化や業績不振等とも相俟って供給圧力が強まっている。商業地の取引が極めて少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の商業地域の取引事例を中心に比準して求めたもので、実需に裏付けられた実証的で説得力に富む価格である。収益価格は国道沿いの店舗兼住宅が標準的使用で、かつ、自用の建物が大部分であり賃貸市場は成熟していないため収益還元法の適用は困難であった。本件では、商業地の需給動向を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引件数が少なく広範囲から採用したが、各々の補修正は適正で市場の実態を反映した実証的な価格と思料する。収益価格は標準的使用が店舗兼住宅で、かつ、自己使用建物が中心で賃貸市場が未成熟であるため非適用が相当と判断した。当地域は取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	御厨バス停西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	76.5 坪 (253 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	診療所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松浦市長崎県松浦市御厨町里免字坂本３２４番３外
標準地の範囲
東	110 m
西	150 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	20 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗併用住宅等が建ち並ぶ国道沿いの地域で、今後も現状を維持すると予測する。人口流出等により背後人口は減少傾向にあり、商業地に対する需要は依然として弱い。地価は依然とし下落傾向で推移している。 (2)店舗兼住宅を中心とする商業地域であり今後も現状を維持するものと予測する。人口減少、高齢化、後継者不足により、年々商業地域として繁華性が薄れつつあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,765 円 1平米 2万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 6万9,757円 1平米 2万1,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内におけるコロナ禍の影響は限定的で、地域経済は緩やかな回復傾向にある。不動産に対する需要も郡部や離島などを除き回復基調で推移している。 (2)市内における雇用機会が少なく、若年層の市外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いており、宅地需要は総じて低い。
地域要因
(1)国道沿いの商業地域であるが、背後人口の減少・高齢化と相俟って、商業地域の外延的拡大には至っておらず、地価は依然として下落傾向にある。 (2)地域要因に特別な変動要因はないが、人口の減少に伴う地域経済の衰退から商業地の需要は弱く、新規出店もほとんどみられない状態が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	92224 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	松浦市
地域	長崎県松浦市御厨町里免字坂本３２４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,214 円／平米 4万3,685 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,027 円／平米 5万2,985 円／坪
標準価格 平米 坪	2万653 円／平米 6万8,279 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2317 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県松浦市御厨町里免字坂本３２４番３外
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,964 円／平米 3万9,553 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,645 円／平米 6万4,946 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2317 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	佐世保市
地域	長崎県松浦市御厨町里免字坂本３２４番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,518 円／平米 8万1,057 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,420 円／平米 8万733 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,080 円／平米 7万2,996 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情