路線価 (2023) 長崎県五島市福江町481-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 五島市長崎県五島市福江町４８１番５外
価格時点	2023 年
駅名	本町通り停駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	403万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	401万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万336 円／坪 1平米 2万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、五島市の中心商店街及びその周辺の商業地域である。需要者は市内の個人事業者や地元企業が中心で市外からの需要は少ない。近隣地域はアーケード街背後に位置し、低層店舗や営業所等が見られる商業地域である。背後人口の減少や郊外に存する大型店舗等への顧客流出などが続いており商況は衰退化している。取引が少ない上、取引価格にもバラツキがあり需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は五島市中心部のアーケード商店街周辺の商業地域の圏域。需要者の中心は島内の個人事業者にほぼ限定され島外からの需要者は少ない。近隣地域は中心商業地に隣接するものの、繁華性は低く住宅も多くみられる。郊外型店舗の影響や店舗経営者の高齢化などにより閉鎖した店舗が多く、商業地としての需要は弱い状態が続いている。取引件数は極めて少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場性を反映した価格で説得力に富む。収益価格は、賃貸需要が乏しく、新規の収益物件を想定するのが困難なため試算を見送った。本件では、近隣地域が取引価格の水準を指標に価格決定されるのが通常であるため、比準価格を標準に市場の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は少ない取引事例であったが適切に比準した結果、概ね実証的な価格を試算できたと思料する。収益価格は賃貸市場が弱く新規の収益物件を想定することが現実的でないため試算できなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、島内不動産市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本町通り停　北西方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	五島市長崎県五島市福江町４８１番５外
標準地の範囲
東	110 m
西	45 m
南	70 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アーケード街背後の商業地域であるが、郊外及び東浜町に存する大型店舗等への顧客流出等の影響により需要は低迷し、商況は衰退化している。地価は下落傾向にあり、この傾向は当分の間続くものと予測する。 (2)五島市役所に近い商業地域であるが、閉鎖した店舗が多く住宅地化が進行している。需要は弱く地価は当分の間下落傾向のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万336 円 1平米 2万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万336円 1平米 2万4,300円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万2,319円 1平米 2万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)五島市は人口減少、高齢化の進行が顕著で地域経済は低迷している。行政等による離島振興の各種施策が行われている。 (2)離島である五島市では人口減少、高齢化が顕著で、コロナ禍以前から地域経済は低迷している。行政等による離島振興の各種施策が行われている。
地域要因
(1)背後人口の減少、郊外等に存する大型店舗等への顧客流出などの影響により商況は衰退化している。地価は下落傾向が続いている。 (2)背後人口の減少、郊外型大型店への顧客流出等の影響で、商況は衰退傾向にあり、地価は依然として下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2334 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	五島市
地域	長崎県五島市福江町４８１番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,817 円／平米 10万5,187 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,435 円／平米 10万3,924 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,968 円／平米 8万2,544 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	五島市
地域	長崎県五島市福江町４８１番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,962 円／平米 7万9,218 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,243 円／平米 7万6,841 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,313 円／平米 8万379 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	五島市
地域	長崎県五島市福江町４８１番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,834 円／平米 11万1,855 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,523 円／平米 11万827 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,187 円／平米 7万9,962 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	五島市
地域	長崎県五島市福江町４８１番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,408 円／平米 7万7,387 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,892 円／平米 7万5,681 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,327 円／平米 8万425 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情