路線価 (2023) 長崎県雲仙市国見町土黒甲字浜田屋敷469-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 雲仙市長崎県雲仙市国見町土黒甲字浜田屋敷４６９番３
価格時点	2023 年
駅名	多比良駅 から 620m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	917万 円 (521 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	917万 円 (521 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円／坪 1平米 1万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は国見町を中心とする島原半島内の住宅地域一円である。需要者は国見町在住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は国見町中心部に位置する利便性の良い住宅地域であるが人口減少・高齢化が進む中で宅地需要は従来から弱含みで推移している。取引が少ない上に、顕在化した取引価格はバラツキが大きく需要の中心となる価格帯を見出すのが難しい状況にある。 (2) 同一需給圏は雲仙市国見町を中心として島原半島全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は国見町内の地元地縁者がほとんどで、同一需給圏外からの転入者は少ない。国見町内においては利便性が良好な住宅地域であるが、人口減少や少子高齢化等の影響により、住宅地に対する需要の減退が継続している。そのため、コロナ禍の影響は認められない。取引件数が少なく、取引される価格帯もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は複数の取引事例を収集選択して求めた市場性を有する価格で、説得力に富む。収益価格は賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟なため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性が重視される地域で取引価格の水準を指標に価格決定されるのが通常であることから、比準価格を標準に、決定に際しては市場の需給動向や単価と総額との関連等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は自己使用の戸建住宅がほとんどで、賃貸市場が成立していないため試算できなかった。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、周辺の公示地等の均衡を考慮し、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	国見塩屋停　南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	157.6 坪 (521 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	雲仙市長崎県雲仙市国見町土黒甲字浜田屋敷４６９番３
標準地の範囲
東	50 m
西	200 m
南	45 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	24 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動はない。国見町中心部の利便性の良い住宅地域で、人口減少、高齢化が進む中、宅地需要は弱含みで推移している。地価は下落傾向にありこの傾向は、当分の間続くものと予測する。 (2)国見町中心部の既成住宅地域で、地域に特別な変化は見られない。コロナ禍の影響はないが、人口減少、高齢化の進行による需要の減退が継続しており、当面、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少・高齢化等により地域経済は低迷している。住宅地、商業地共に宅地需要は弱く、地価の下落が続いている。 (2)市内における雇用機会が少なく、若年層の市外流出による人口減少・高齢化のため宅地需要は弱く、回復の見込みもない。コロナ禍の影響はない。
地域要因
(1)町中心部の既成住宅地域で人口減少・高齢化等により宅地需要は弱い。今のところ需要を喚起する特段の要因はなく需要の減退が続いている。 (2)地域的に特段の変動要因はない。国見町中心部に位置し、住環境は良好であるが、人口減少・高齢化による需要の減退から地価下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2308 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市国見町土黒甲字浜田屋敷４６９番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,685 円／平米 3万2,019 円／坪
推定価格 平米 坪	9,627 円／平米 3万1,827 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,289 円／平米 5万3,851 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2308 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市国見町土黒甲字浜田屋敷４６９番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,800 円／平米 3万2,399 円／坪
推定価格 平米 坪	9,751 円／平米 3万2,237 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,601 円／平米 5万8,189 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市国見町土黒甲字浜田屋敷４６９番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,244 円／平米 5万397 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,244 円／平米 5万397 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,746 円／平米 5万8,668 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92308 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市国見町土黒甲字浜田屋敷４６９番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,084 円／平米 5万3,174 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,794 円／平米 5万2,215 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,627 円／平米 5万8,275 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情