路線価 (2023) 長崎県雲仙市小浜町北木指字下須賀797-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 雲仙市長崎県雲仙市小浜町北木指字下須賀７９７番２
価格時点	2023 年
駅名	愛野駅 から 17000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	298万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	298万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万1,574 円／坪 1平米 1万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小浜町を中心とする雲仙市及び島原半島各市の住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は、小浜町居住者がほとんどで、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は一般住宅、漁家住宅が混在する住宅地域であり、人口減少・高齢化の進行等、需要の回復は見られない。取引件数は少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、主に小浜町を中心とする雲仙市の既存集落地域。需要者は一般的な所得層の個人等である。雲仙市では住宅地開発が活発化している愛野町中心部を除いて、人口減少が進んでいるため住宅地需要は総じて低調であり、取引も少ない。利便性が劣る地域では空き家・空き地も多くなっている。土地の形状・規模等により地価はまちまちで、需要の中心となる価格帯は把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、島原半島内の類似地域より事例を採用して求めた。地縁的選好性が比較的強い住宅地域で、自己使用目的の取引が支配的であり、収益還元法は投下資本に見合う賃料が形成されていないので、非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅からなる既存集落地域であり、自己使用の建物が殆どで賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は試算しなかった。取引事例比較法では周辺において比較検討可能な事例を一定数収集することができた。従って、取引の実態を反映した比準価格を採用することとし、代表標準地並び前年標準価格との検討も踏まえ、さらに市場の需給動向、単価と総額との関連等も総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	木指停南西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、漁家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	雲仙市長崎県雲仙市小浜町北木指字下須賀７９７番２
標準地の範囲
東	200 m
西	50 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変化は認められず、現状で推移すると予測する。人口減少・高齢化が進む中、需要の回復は認められず、市場は弱含みで推移すると予測する。 (2)人口減少が進み、周辺に大型商業施設や新規開発の動き等もないため、総じて住宅地需要は低調である。よって地価下落が暫く続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万1,574 円 1平米 1万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万1,574円 1平米 1万5,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)雲仙・小浜温泉街の観光客数は、アジア圏からの訪日客の激減、コロナ禍の影響もあり、全般的な減少傾向が続いている。 (2)コロナ禍の状況から徐々に脱しており、景気は上向きつつあるが、ウクライナ戦争や急激な為替相場変動等に伴う建築物価高が顕在化している。
地域要因
(1)地域的には特段の変動要因は認められないが、観光客減、人口減による需要の減退傾向は継続しており、地価は下落傾向が継続している。 (2)特段の変動要因はないが、人口減少が進んでいるため、買い手不在である。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県雲仙市小浜町北木指字下須賀７９７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,888 円／平米 2万6,078 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,856 円／平米 5万2,420 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,622 円／平米 5万1,646 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,600 円／平米 5万1,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2329 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市小浜町北木指字下須賀７９７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,157 円／平米 1万437 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,627 円／平米 5万1,663 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,518 円／平米 5万1,303 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2329 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	雲仙市
地域	長崎県雲仙市小浜町北木指字下須賀７９７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,157 円／平米 1万437 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,627 円／平米 5万1,663 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,706 円／平米 5万1,924 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2312 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	島原市
地域	長崎県雲仙市小浜町北木指字下須賀７９７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,546 円／平米 4万8,089 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,590 円／平米 4万8,235 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,671 円／平米 5万1,808 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情