路線価 (2023) 長崎県南島原市加津佐町丙字宮ノ原1905-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 南島原市長崎県南島原市加津佐町丙字宮ノ原１９０５番１０
価格時点	2023 年
駅名	加津佐小学校停駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	483万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	483万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万664 円／坪 1平米 1万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南島原市を中心に、隣接する雲仙市、島原市（のうち同市と合併した旧町）も含めた住宅地域。需要者は南島原市のうち加津佐町の居住者が中心である。地縁的選好性が強く外部からの転入者は少ない。人口の減少傾向、高齢化の進行、コロナ禍の影響等により住宅地需要は弱い。民間による土地の取引自体が極めて少なく、取引価格も個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は南島原市が中心であるが広域的には島原半島内一円の住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は加津佐町居住者が殆どを占め、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。市内では人口流出の影響による過疎化等により宅地需要は弱いため、不動産の取引自体が少ない。加えて取引される価格帯がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は複数の取引事例を採用し、地域要因等を比較検討して求めた価格であり、市場性を直接的に反映して実証的である。また地域においては自己所有の戸建住宅がほとんどで賃貸市場が形成されていないため収益還元法は非適用が相当と判断した。従って、本件評価は比準価格を基に、コロナ禍の影響、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連性、需要と供給の動向にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。自己使用の戸建住宅がほとんどで賃貸物件がなく、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	加津佐小学校停北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	118.9 坪 (393 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南島原市長崎県南島原市加津佐町丙字宮ノ原１９０５番１０
標準地の範囲
東	120 m
西	50 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域的に特に変動要因はなく、現状を維持するものと予測。加津佐町は人口の減少傾向、高齢化が進行しておりコロナ禍のなか、住宅地需要は減退している。地価は下落傾向が続くものと予測。 (2)区画整然とした住宅団地で、過疎化・高齢化が進行しているが、当面、現状を維持するものと予測する。不動産需要は減退しており、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万664 円 1平米 1万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 4万1,986円 1平米 1万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の進行等により、南島原市は地域経済が低迷しており、さらに、コロナ禍のなか土地需要は減退し、個人消費も低調に推移している。 (2)南島原市は人口の減少、高齢化の進行等が深刻な状況にあり、地域経済は弱く、土地の需要は減退している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はない。過疎化・高齢化の進行により住宅地への需要は弱い。 (2)良好な住宅団地で、特段の変動はないが、人口減少等による需要の減退を反映し、地価は依然下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市加津佐町丙字宮ノ原１９０５番１０
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,862 円／平米 2万9,298 円／坪
推定価格 平米 坪	8,653 円／平米 2万8,607 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,952 円／平米 3万9,513 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市加津佐町丙字宮ノ原１９０５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,232 円／平米 4万439 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,374 円／平米 4万908 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,663 円／平米 3万8,558 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市加津佐町丙字宮ノ原１９０５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,667 円／平米 5万1,795 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,432 円／平米 5万1,018 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,775 円／平米 4万2,234 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92313 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市加津佐町丙字宮ノ原１９０５番１０
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,433 円／平米 4万1,103 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,334 円／平米 4万776 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,057 円／平米 3万9,860 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情