路線価 (2023) 長崎県南島原市西有家町須川字甘水3183 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 南島原市長崎県南島原市西有家町須川字甘水３１８３番
価格時点	2023 年
駅名	上原停駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	326万 円 (426 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,291 円 1平米 7,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	326万 円 (426 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,291 円／坪 1平米 7,650 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は島原半島内の農家集落地域の圏域。需要者は近隣地域及びその周辺地域の農業従事者が中心で外部からの転入者はほとんどいない。宅地取引は極端に少なく、人口減少・高齢化・後継者不足が進行する中、宅地需要を喚起する特段の要因も見当たらず地価は下落傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく把握しづらいが、標準的規模の４５０㎡で３５０万円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は島原半島内一円の農家集落地域が中心。需要者の中心は同一需給圏のうち南島原市内の居住者が中心である。近隣地域は小規模な農家集落で他の地域からの転入者は少ない。人口の減少、高齢化に伴い宅地需要は弱く、さらにコロナ禍のなか、不動産の取引自体が少ない。取引される価格帯がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は少ない取引事例であったが適切に比準した結果、概ね実証的な価格を試算できたと思料する。収益価格は賃貸市場が弱い農家集落地域に存することから新規の収益物件を想定することが現実的でないため試算できなかった。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は農家住宅地域で、その地域特性から賃貸物件は皆無であり、賃貸市場が成立しないため収益価格は試算できなかった。当該地域は自己所有目的で取引されるのが中心で、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との均衡を踏まえ、コロナ禍の影響、前年公示価格との関連性も考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上原停北東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	128.9 坪 (426 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模農家住宅の中に農地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南島原市長崎県南島原市西有家町須川字甘水３１８３番
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域的に特段の変動要因がない農家集落地域で現状で推移すると予測する。人口減少・高齢化・後継者不足等により宅地需要は弱く地価の下落傾向は当分の間続くものと予測する。 (2)小規模な農家集落地域である。地域要因の変化は無く、過疎化・高齢化が進む中、更に、コロナ禍により地域経済の停滞で地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,291 円 1平米 7,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,291 円 1平米 7,650 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,291円 1平米 7,650円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,291円 1平米 7,650円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の景気は都市部を中心に緩やかな回復基調が続いているが、人口減少、高齢化が続く南島原市においては需要の回復はみられない。 (2)人口減少、高齢化の進行等により、南島原市は地域経済が低迷しており、さらに、コロナ禍のなか土地需要は減退し、個人消費も低調に推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はないが、小規模な農家集落地域で人口減少、高齢化、後継者不足が進んでおり宅地需要は弱含みで推移している。 (2)市中心部から離れた周囲を農地に囲まれた農家集落であるため、一般的な需要が弱く、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2309 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市西有家町須川字甘水３１８３番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,862 円／平米 2万9,298 円／坪
推定価格 平米 坪	8,653 円／平米 2万8,607 円／坪
標準価格 平米 坪	7,678 円／平米 2万5,383 円／坪
査定価格 平米 坪	7,750 円／平米 2万5,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市西有家町須川字甘水３１８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,182 円／平米 2万7,050 円／坪
推定価格 平米 坪	8,002 円／平米 2万6,455 円／坪
標準価格 平米 坪	7,479 円／平米 2万4,726 円／坪
査定価格 平米 坪	7,550 円／平米 2万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92309 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市西有家町須川字甘水３１８３番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,942 円／平米 1万9,644 円／坪
推定価格 平米 坪	8,253 円／平米 2万7,284 円／坪
標準価格 平米 坪	7,757 円／平米 2万5,645 円／坪
査定価格 平米 坪	7,830 円／平米 2万5,886 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2309 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南島原市
地域	長崎県南島原市西有家町須川字甘水３１８３番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,363 円／平米 1万7,730 円／坪
推定価格 平米 坪	6,496 円／平米 2万1,476 円／坪
標準価格 平米 坪	7,373 円／平米 2万4,375 円／坪
査定価格 平米 坪	7,450 円／平米 2万4,630 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情