路線価 (2023) 長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷1885-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 東彼杵郡川棚町長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷１８８５番１８
価格時点	2023 年
駅名	小串郷駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	338万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	338万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町及び隣接町の圏域に存する標準住宅地である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する１次取得者層であるが、町外からの転入者は少ない。公共下水道が整備される等、住環境は向上しているが、町外縁部の街路条件等が劣る住宅地の需給は弱含みで推移しており、近傍の佐世保市ハウステンボス町に誘致を目指すＩＲ整備事業の動向が注目されている。取引自体が少なく、地縁的取引も見られるため需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、川棚町、東彼杵町、波佐見町の東彼３町内の住宅地域で、需要の中心は川棚町居住者である。コロナ禍の影響は顕在化していないものの、農地等が介在する街路条件が劣る住宅地域であるため需要は弱く、需給動向に特段の変化はない。中心部から遠い大村湾を望む高台の住宅地域であり、取引件数は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格である。収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は発達しておらず収益還元法の適用が困難であった。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、周辺標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、郊外の街路条件が劣る川棚町郊外の住宅地域で自己使用の戸建住宅がほとんどで、賃貸市場は熟成しておらず収益価格は適用しなかった。また、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、かつ信頼性のある取引事例が得られたため、市場性を反映する比準価格をそのまま採用し、単価と総額との関連に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大崎公園入口バス停南東方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	74.1 坪 (245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東彼杵郡川棚町長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷１８８５番１８
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	140 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は空地等が見られる住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。町外縁部の街路条件等が劣る住宅地の需給は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (2)特別な変動要因は無く、当分の間現状を維持していくものと予測する。郊外の農地等が介在する集落的色彩が強い住宅地域で、街路条件が劣るため需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は全体的に持ち直しているが、郡部は人口減少、高齢化の進行等により厳しい状況が続いており、佐世保市のＩＲ整備の動向が注目されている。 (2)県経済は一部に物価上昇の影響が見られるものの、新型コロナの影響が和らぎ全体として回復基調にあるが、資源高等、今後については不透明である。
地域要因
(1)顕著な変動要因は認められないが、町外縁部の街路条件等が劣る住宅地の需給は弱い。 (2)大村湾を望む川棚町郊外の農地等も介在する住宅地域で、街路条件が劣るほか地縁的取引が多く、需要は弱く、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷１８８５番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,224 円／平米 5万331 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,695 円／平米 5万1,888 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,507 円／平米 4万4,654 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2323 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷１８８５番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,246 円／平米 5万3,709 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,773 円／平米 5万2,146 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,921 円／平米 4万6,023 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2323 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷１８８５番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,410 円／平米 5万945 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,108 円／平米 4万9,947 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,797 円／平米 4万5,613 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92219 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡川棚町
地域	長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷１８８５番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万265 円／平米 6万6,996 円／坪
推定価格 平米 坪	2万265 円／平米 6万6,996 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,053 円／平米 4万6,459 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情