路線価 (2023) 長崎県東彼杵郡川棚町栄町5-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 東彼杵郡川棚町長崎県東彼杵郡川棚町栄町５番６外
価格時点	2023 年
駅名	川棚駅 から 120m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	620万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	620万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円／坪 1平米 3万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当町の近隣又は普通商業地の圏域であるが、広域的には東彼杵郡全域に及ぶ。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者等である。旧来からの中心的商業地域であり、経営者の高齢化による後継者問題、大型店舗への顧客の流出等の影響により商況は低迷している。相対的割安感等から需要は回復傾向にあるが、未だ取引件数が少なく、取引価格にもバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、川棚町内の国道沿い商業地であるが、広域的には東彼３町一円の幹線道路沿い商業地域に及ぶ。需要者の中心は、地場の個人事業者である。郊外型店舗への顧客の流出、インターネット通販の普及等により商況は低迷し、後継者難、営業不振による空洞化が深刻化しており、需要は限定的である。長年の地価下落の影響で地価は底値圏にあるものと思われるが、取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、商業地の実需に裏付けられた実証的な価格である。収益価格は自己使用の店舗又は店舗兼住宅が大部分であり、賃貸市場は発達しておらず収益還元法の適用が困難であった。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は取引事例に要因比較等を行って求めたもので、市場の実態を反映した実証的かつ説得力を有する価格である。近隣地域は自用店舗がほとんどで、賃貸物件は閉鎖した店舗を一時的に賃貸する場合等にほぼ限定され、テナント需要は低迷しており賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。周辺公示価格等との均衡及び単価と総額との関連にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	川棚バスセンターバス停南西方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東彼杵郡川棚町長崎県東彼杵郡川棚町栄町５番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	130 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は各種店舗が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、今後も現状を維持すると予測する。相対的割安感等から需要は回復傾向にあって、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (2)郊外型店舗との競合等により衰退化が顕著な郡部の商業地であり、今後とも現状を維持するものと予測する。背後の住宅地に対する堅調な需要の影響を受け、地価は想定的割安感から強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は全体的に持ち直しているが、郡部は人口減少、高齢化の進行等により厳しい状況が続いており、佐世保市のＩＲ整備の動向が注目されている。 (2)県経済は一部に物価上昇の影響が見られるものの、新型コロナの影響が和らぎ全体として回復基調にあるが、資源高等、今後については不透明である。
地域要因
(1)地価は下げ止まり、周辺住宅地の価格に接近したことで割安感が生じ、需要は回復傾向にある。 (2)地域要因に変動はなく閉鎖された店舗も見られるが、背後住宅地価格との比較から地価は底値圏にあり、需要は回復傾向にあると思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2322 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡川棚町栄町５番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,847 円／平米 6万2,308 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,922 円／平米 6万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	3万918 円／平米 10万2,215 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	92216 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡東彼杵町
地域	長崎県東彼杵郡川棚町栄町５番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,143 円／平米 7万3,205 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,054 円／平米 7万2,911 円／坪
標準価格 平米 坪	3万170 円／平米 9万9,742 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	92219 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡川棚町
地域	長崎県東彼杵郡川棚町栄町５番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,954 円／平米 9万9,028 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,954 円／平米 9万9,028 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,697 円／平米 10万4,790 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,700 円／平米 10万4,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	92222 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	東彼杵郡波佐見町
地域	長崎県東彼杵郡川棚町栄町５番６外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,920 円／平米 6万5,856 円／坪
推定価格 平米 坪	2万79 円／平米 6万6,381 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,179 円／平米 10万3,078 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情