路線価 (2023) 長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字濱1378-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	長崎県 南松浦郡新上五島町長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字濱１３７８番７
価格時点	2023 年
駅名	福祉センター前停駅 から 90m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	319万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	319万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,186 円／坪 1平米 1万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として新上五島町青方地区の住宅地域であるが、町内の住宅地域を含む。需要者の中心は町内の在住・在勤者で、島外からの転入者はほとんどない。商店街・学校・病院・官公署等の集積する地域に近接し、利便性は高いが、土地需要の対象となる生産年齢の人口は減少しており、需要は弱い。取引は極めて少なく、その規模等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は概ね新上五島町内の住宅地域であるが、地縁的選好性からその範囲は概ね新上五島町北部の旧有川町、旧新魚目町、旧上五島町内が中心である。需要者の中心は、町内の近隣居住者等にほぼ限定され、同一需給圏外からの転入者はほとんどいない。取引件数は極めて少なく取引される価格帯もバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。地価は離島の人口減少・高齢化・過疎化等を反映して依然として下落傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 島外からの転入者は少なく賃貸需要も乏しいため、収益価格は試算しなかった。快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は取引事例に適切な補修正を施して求めた価格であり、市場の実需に裏付けられた説得力に富む価格である。近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする離島内の住宅地域であり、アパート等の共同住宅の需要はほとんどなく、賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は困難であった。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福祉センター前バス停南東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い商店街に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	南松浦郡新上五島町長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字濱１３７８番７
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	0 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	0 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商店街に近い利便性の高い住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。人口減少と高齢化の進行等により、需要は弱く、地価水準は今後も下落傾向が継続すると予測する。 (2)当該地域は中規模一般住宅が多い商店街に近い住宅地域であるが、地域経済の低迷及び離島の過疎化による宅地需要の減退等から、地価は当分の間、緩やかな下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,186 円 1平米 1万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,186円 1平米 1万7,600円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 5万8,847円 1平米 1万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)離島地域は人口の減少傾向等が顕著で不動産需要は弱い。 (2)ウィズコロナの新たな段階への移行が進行し個人消費、生産活動は緩やかに持ち直しており、観光も行動制限の緩和・旅行支援により回復傾向にある。
地域要因
(1)人口の減少と高齢化傾向が顕著で、住宅地の需要は弱い。地価は依然として下落傾向が継続している。 (2)既成の住宅地域であり、人口減少及び高齢化の進行により、住宅地の需要は減退し、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2332 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	南松浦郡新上五島町
地域	長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字濱１３７８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,408 円／平米 5万7,551 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,286 円／平米 5万7,148 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,177 円／平米 6万93 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2334 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	五島市
地域	長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字濱１３７８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,122 円／平米 4万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,016 円／平米 4万9,643 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,043 円／平米 5万3,038 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2308 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	長崎県
市区町村	五島市
地域	長崎県南松浦郡新上五島町青方郷字濱１３７８番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,243 円／平米 4万7,087 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,572 円／平米 5万8,093 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,502 円／平米 5万7,862 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情