路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区坪井2-5-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区坪井２丁目５番１２
価格時点	2023 年
駅名	上熊本駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2,210万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 48万5,982 円／坪 1平米 14万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象不動産に係る同一需給圏は、熊本市の中心市街地近い地域を中心として、中央区内に形成された商業地域である。主な需要者は、店舗等の利用を目的とする法人やマンション開発事業者等が想定される。利便性の良好な地域であることからマンション素地需要は堅調であり、地価も上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、画地規模や条件等により異なることから、把握が困難である。 (2) 同一需給圏は熊本市の中心市街地周辺にある店舗・事務所・マンション等が混在する商業地域と判定した。対象地が存する地域は、繁華性に劣るものの、中心市街地への接近性に優れることから、店舗・事務所用地のみならず、マンション用地としての土地需要も依然として堅調である。主たる需要者は熊本県内外の法人事業者及びマンション開発事業者等とみられ、規模・用途等の多様性から需要の中心となる価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 試算価格に開差が生じたため、両者を再度吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、多数の新規取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。一方、収益価格は、元本価値に見合う賃料を収受しえないため低位に求められた。従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は店舗兼共同住宅を建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺には自用の店舗・事務所や賃貸用共同住宅等が混在していることもあって、投下資本に見合う賃料設定は困難であり、当該賃料収入に基づく収益価格は低位に試算されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することとして、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上熊本駅　南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	診療所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、中層共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区坪井２丁目５番１２
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	80 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地に近い商業地域であり、低層店舗や店舗併用住宅のほか中層のマンションも見られる地域であり、堅調な不動産需要を背景として、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (2)近隣地域は熊本市中心市街地の北側縁辺にある、店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域で、マンション用地としての土地需要も依然堅調であり、地価は上昇傾向で推移するとみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 49万2,594 円 1平米 14万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 49万2,594円 1平米 14万9,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 46万9,452円 1平米 14万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中央区の人口は横ばい傾向、世帯数は微増傾向で推移しており、不動産需要は堅調である。 (2)コロナ禍から地域の経済活動が正常化へ向かう中、原材料価格の高騰などが設備投資、不動産投資へ与える影響が懸念される。
地域要因
(1)中心市街地に近く、利便性の良好な地域で、マンション用地の需要等もあり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)繁華性に劣るものの、中心市街地への接近性に優れる商業地域であり、マンション用地を含めた土地需要は堅調で、地価は上昇傾向を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井２丁目５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
推定価格 平米 坪	15万9,390 円／平米 52万6,943 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,800 円／平米 50万1,851 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井２丁目５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,751 円／平米 39万2,591 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,036 円／平米 44万3,123 円／坪
標準価格 平米 坪	15万433 円／平米 49万7,331 円／坪
査定価格 平米 坪	15万 円／平米 49万5,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井２丁目５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,186 円／平米 53万2,881 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,410 円／平米 54万3,539 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,272 円／平米 48万3,575 円／坪
査定価格 平米 坪	14万6,000 円／平米 48万2,676 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区坪井２丁目５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,155 円／平米 49万9,718 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,727 円／平米 52万1,445 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,271 円／平米 48万6,878 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	398 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情