路線価 (2023) 熊本県熊本市中央区呉服町2-36-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	熊本県 熊本市中央区熊本県熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外
価格時点	2023 年
駅名	熊本駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2億1,000万 円 (885 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	2億1,000万 円 (885 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万3,522 円／坪 1平米 23万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、呉服町周辺の幹線道路沿い等の商業地域等を中心に広域的には市内全域の商業地域等に及び、需要者層は、店舗経営等を望む企業等の法人事業者及びマンション分譲業者等が中心である。熊本駅と市中心部の間に位置し、発展が期待される利便性が良好な地域であることから、最近ではマンション分譲等が増加している。なお、近年の土地取引件数は少なく、また、取引規模・総額にもバラツキがあるため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 対象不動産に係る同一需給圏は、中心市街地南西部の市電沿いの地域を中心として、熊本市内に形成された商業地域である。主な需要者は、店舗等の利用を目的とする法人やマンション開発事業者等が考えられる。利便性の良好な地域であることからマンション素地需要は堅調であり、地価も上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、画地規模や条件等により異なることから、把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、収益価格は市場で成約した賃料等を基に賃貸用建物を想定して求めた収益性を反映する価格である。但し、近隣地域は賃貸物件の他に自用の店舗や事務所並びに分譲マンション等が比較的多く見られる地域であり、土地価格に見合う賃料を徴収できないため収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 試算価格に開差が生じたため、両者を再度吟味し、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、多数の新規取引事例を収集・選択し、説得力の高い価格が得られた。一方、収益価格は、建築コストの上昇や元本価値に見合う賃料を収受しえないため低位に求められた。従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	熊本駅北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	267.7 坪 (885 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層マンション、低層店舗等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	熊本市中央区熊本県熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	40 m
南	210 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所兼共同住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、マンションや店舗等が見られる市電が並行する幹線道路沿いの商業地域である。地価の値頃感やマンション適地としての需要増等から、土地価格は上昇傾向で推移していくものと予測する。 (2)近隣地域は、熊本駅に近い旧来からの商業地域であり、熊本駅周辺の開発等から不動産需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所兼共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万6,746 円 1平米 24万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万134 円 1平米 23万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万134円 1平米 23万9,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2019年	1坪 75万3,768円 1平米 22万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症による影響は、回復傾向にある中心商業地等への影響が残るものの、全般的には商業地への土地需要は堅調に推移している。 (2)中央区の人口は横ばい傾向、世帯数は微増傾向で推移しており、不動産需要は堅調である。
地域要因
(1)生活上の利便性が良好な地域のため、商業用途の他にマンション適地としての需要も多い地域であり、土地価格は上昇傾向で推移している。 (2)中心市街地に近い利便性の良好な地域で、マンション用地の需要も高く、地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)近隣地域における標準的画地であり、代替・競争等の関係にある不動産と比較した場合、特筆すべき優劣はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２７熊本０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,991 円／平米 57万8,520 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,017 円／平米 66万7,868 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,816 円／平米 77万2,996 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市中央区
地域	熊本県熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,198 円／平米 45万6,883 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,399 円／平米 49万3,913 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,516 円／平米 80万8,370 円／坪
査定価格 平米 坪	24万5,000 円／平米 80万9,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万6,329 円／平米 45万704 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,694 円／平米 71万9,696 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,079 円／平米 79万7,007 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３１熊本０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	熊本県
市区町村	熊本市西区
地域	熊本県熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,433 円／平米 44万7,741 円／坪
推定価格 平米 坪	22万7,600 円／平米 75万2,446 円／坪
標準価格 平米 坪	24万4,468 円／平米 80万8,211 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情